　　耀鵬公司系鳳翔苑樓盤的開發(fā)商。2010年12月10日，耀鵬公司作為甲方與被告肖某作為乙方簽訂《認(rèn)購協(xié)議》。該協(xié)議約定：一、乙方在此向甲方認(rèn)購以下商品房：1.商品房的地點(diǎn)及名稱：黔江黨校側(cè)邊“鳳翔苑”。2.認(rèn)購商品房：鳳翔苑B棟5層2號(hào)房。3.銷售面積97.56平方米。二、每套商品房的認(rèn)購金在不低于總房款30%的情況下，乙方應(yīng)享有該公司內(nèi)部的優(yōu)惠政策，總房款341265元，乙方已交付30000元。三、乙方必須在甲方正式售房起30日之內(nèi)，提供相關(guān)證件并簽訂正式合同。逾期內(nèi)部優(yōu)惠作廢。四、乙方已交納的商品房選購金，在簽訂正式合同時(shí)，直接轉(zhuǎn)入購房首付款中。五、乙方應(yīng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議后，在約定的時(shí)間內(nèi)交付認(rèn)購金，并在甲方約定時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》。如乙方未在甲方約定時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，則視為乙方違約，甲方將不退還乙方所交納的認(rèn)購金，并追究乙方的違約責(zé)任，甲方有權(quán)對乙方所認(rèn)購的商品房另行出售。六、乙方認(rèn)購的商品房建筑面積均以國土房管局最后測繪面積為準(zhǔn)，若有出入，選購單價(jià)不變，總價(jià)多退少補(bǔ)。自2010年12月10日至起訴之日2015年8月3日，耀鵬公司未取得鳳翔苑B棟商品房預(yù)售許可證。重慶市黔江區(qū)國土資源和房屋管理局于2014年10月9日作出擬對原告耀鵬公司開發(fā)的鳳翔苑B、D棟違規(guī)預(yù)售行為進(jìn)行處罰的通知。耀鵬公司起訴，請求法院確認(rèn)原、被告簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議無效。

　　裁判

　　重慶市黔江區(qū)人民法院審理認(rèn)為，肖某與耀鵬公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》所約定的內(nèi)容，符合預(yù)約合同的特征，協(xié)議中沒有對《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的多數(shù)關(guān)鍵性條款作出約定，肖某所支付的30000元性質(zhì)為選購金，對其余房款的支付僅在“鳳翔苑歡迎您”中作出概算，未作具體約定，更未實(shí)際交付該房款。因此，肖某與耀鵬公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》屬商品房買賣預(yù)約合同，不應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，遂判決該協(xié)議無效。

　　被告肖某不服一審判決，提起上訴。重慶市第四中級人民法院經(jīng)審理后，改判駁回耀鵬公司的訴訟請求。

　　評析

　　本案的爭議焦點(diǎn)是：商品房預(yù)約合同不具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容或出賣人未實(shí)際收受購房款的，在商品房未取得預(yù)售許可證的情況下，預(yù)約合同的效力。

　　明為商品預(yù)約合同實(shí)為商品房（預(yù)售）買賣合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

　　商品房預(yù)約合同的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本狀況（含位置、面積、單價(jià)等）、簽署正式契約的時(shí)限的約定等。商品房買賣合同，包括商品房預(yù)售合同的內(nèi)容則比預(yù)約合同多得多。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價(jià)款確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期……（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。由此可見，商品房的預(yù)約合同與本約在內(nèi)容上具有明顯差別，一是預(yù)約合同屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約的過失責(zé)任，而本約則是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。二是預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。三是簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約。由預(yù)約到本約的簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。商品房交易預(yù)約合同是預(yù)約合同，是指當(dāng)事人約定將來訂立正式合同的協(xié)議，當(dāng)事人雙方只負(fù)有簽訂正式合同的義務(wù)，即商品認(rèn)購書。商品房預(yù)售合同是本合同，當(dāng)事人之間負(fù)有的是履行合同約定的交付義務(wù)，不是將來訂立本合同的義務(wù)。商品房預(yù)售合同與商品房預(yù)約合同是本約與預(yù)約的關(guān)系。

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，往往存在雙方簽訂的合同名義上為預(yù)約合同，即認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議，但其約定的內(nèi)容卻具備商品房買賣合同的特征。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規(guī)定的內(nèi)容，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。由此可見，將商品房認(rèn)購協(xié)議認(rèn)定為商品房買賣合同，即名為預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備以下兩個(gè)條件：一是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，二是出賣人已按約定收取購房款。收取的購房款應(yīng)當(dāng)是包括一次性付清房款、分期付款、以個(gè)人住房貸款的方式付款三種情形。因此，要認(rèn)定認(rèn)購書為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)當(dāng)具備合同實(shí)際履行條件。

　　本案中，雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》，約定的內(nèi)容既不完全具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，也沒有約定房款的支付方式和金額，更沒有實(shí)際支付購房價(jià)款。故本案中雙方簽訂《認(rèn)購協(xié)議》本質(zhì)上仍屬商品房預(yù)約合同，不屬商品房預(yù)售合同，不能適用《解釋》第五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該《認(rèn)購協(xié)議》為有效合同。

　　本案案號(hào)：（2015）黔法民初字第04923號(hào)，（2015）渝四中法民終字第01323號(hào)

　　案例編寫人：重慶市第四中級人民法院張澤端王倩

資訊標(biāo)簽：肖某合同糾紛案