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面對(duì)樓市房價(jià)下跌，部分購房者萌發(fā)了退房念頭，以未按期交房、樓盤綠化率及環(huán)境因素違約、與承諾不相符等各種理由提出退房，由此發(fā)生了許多法律糾紛。
近日，懷仁縣法院就審理了這樣一起商品房買賣合同糾紛案。
2014年11月23日，原告丁某向被告山西金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了一套商品房，并簽訂了《商品房買賣合同》。按照合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在2014年11月30日前交付房屋，但在2015年2月14日，被告才向丁某交付了這套商品房，并辦理了房屋交接手續(xù)。之后，丁某還對(duì)此房屋進(jìn)行了裝修。2016年1月14日，丁某突然向法院提起訴訟，稱房屋未交付，請(qǐng)求法院解除其與被告簽訂的《商品房買賣合同》，并要求退還房款。
訴訟過程中，丁某的代理律師主張被告房地產(chǎn)公司沒有按約定交付房屋，請(qǐng)求解除合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。針對(duì)此主張，被告代理律師認(rèn)為，被告已經(jīng)向原告交付了房屋并辦理了交接手續(xù)，所出具的《商品房買賣合同》復(fù)印件、收據(jù)復(fù)印件、工商公示信息復(fù)印件、物業(yè)公司證明、物業(yè)管理協(xié)議、物業(yè)收費(fèi)收據(jù)、裝修許可證等相關(guān)證據(jù)，證明所售房屋符合交付條件，而且原告丁某已經(jīng)實(shí)際占有使用了此房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。原告無權(quán)要求解除合同及退房。最后，法院采納了被告代理律師的答辯意見，依法駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。
山西向吉律師事務(wù)所閆海桃律師說，依法簽訂的房屋買賣合同受法律保護(hù)，沒有法定情形，不能任意解除或撤銷。被告山西金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)履行了交付義務(wù)，原告在實(shí)際占有使用此房屋后又通過訴訟請(qǐng)求解除合同、退還房款，于法無據(jù)。我們作為律師，要盡可能運(yùn)用法律賦予我們和當(dāng)事人的權(quán)利，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
○延伸
10種情況下法律規(guī)定購房者可以退房
根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，什么情況下購房者可以選擇退房？現(xiàn)實(shí)中有哪些情形不符合退房條件？5月11日，記者就此訪談了山西向吉律師事務(wù)所律師閆海桃。
山西晚報(bào)：根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，什么情況下購房者可以選擇退房？
閆海桃：總體分為約定與法定的退房條件。從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來看，除了約定的退房條件實(shí)現(xiàn)時(shí)可以退房外，還主要有以下10種法律規(guī)定的退房事由：
1、遲延交付房屋超過一定期限
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，在開發(fā)商與購房者約定的交房日，開發(fā)商不能交付，經(jīng)催告后3個(gè)月內(nèi)開發(fā)商還不能交房，購房者就可以要求開發(fā)商退房。
2、開發(fā)商缺“證”
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，特別是開發(fā)商預(yù)售商品房未取得預(yù)售許可證，購房者可以要求開發(fā)商退房。
3、開發(fā)商未經(jīng)購房者同意變更設(shè)計(jì)
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，如果開發(fā)商未經(jīng)購房者同意而擅自變更房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房者可以要求開發(fā)商退房。
4、非因購房者原因無法得到貸款
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第二十三條規(guī)定，如果開發(fā)商提供的資料不具備擔(dān)保貸款條件，購房者因此而不能取得擔(dān)保貸款，購房者可以要求開發(fā)商退房。
5、拿不到產(chǎn)權(quán)證
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十九條規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，購房者在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，買房人就可以要求退房。另外，由于開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題的發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房者也可以要求退房。
6、房屋面積誤差超過3%
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十四條規(guī)定，如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房者可以要求退房。
7、房屋質(zhì)量不合格
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十二條規(guī)定，如果房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購房者可以解除合同，要求退房。
8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響居住使用
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房者可以要求退房并要求開發(fā)商賠償損失。
9、開發(fā)商把房子抵押、或者賣給第三人
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第八條規(guī)定商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知買受人將該房屋抵押給第三人，或賣給購房者后，又把房子抵押給他人，購房者查明后，就可以要求退房。
第九條規(guī)定，如果開發(fā)商故意隱瞞出售房屋之前就把所售房屋抵押，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，或者隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房的事實(shí)。
10、開發(fā)商采取欺詐手段，誘使購房者與其訂立房屋銷售合同，合同無效，可以要求退房。
根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。這些情況下的退房，可以獲得法院的支持。
山西晚報(bào)：現(xiàn)實(shí)中有哪些情形是不符合退房條件的？
閆海桃：購房者的退房理由既不符合法定條件，又不屬于約定退房條件，這類的退房理由非常多，常見的情形有：
1、購房者實(shí)際占有、使用房屋后要求退房
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十一條的規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，當(dāng)事人再以未交付為由要求退房的，法院是不予支持的。
同時(shí)根據(jù)第六條規(guī)定，當(dāng)事人約定以辦理備案登記手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。可見如果購房者實(shí)際占有、使用房屋后要求退房的，法院也是不支持的。
2、房屋面積誤差未超過3%要求退房
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十四條規(guī)定，在房屋面積誤差不超過3%時(shí)，法律規(guī)定按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購房者要求解除合同、要求退房的法院不予支持。
3、非因房屋質(zhì)量問題影響正常居住使用而要求退房
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十三條規(guī)定，如果購房者不是以質(zhì)量問題影響正常居住而要求退房，法院是不予支持的。除非是周邊環(huán)境威脅到生命安全，如有輻射、有害物質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)等。
4、因商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)要求解除合同
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第六條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求解除合同，法院是不予支持的。
山西晚報(bào)：總體上怎么看待“退房”這件事？
閆海桃：目前的房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)處于低迷時(shí)期，購房者維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，但切忌盲目維權(quán)。提示各位購房者，為正當(dāng)權(quán)益維權(quán)理所應(yīng)當(dāng)，但是以與上述四類相似的理由提起退房訴訟一般不會(huì)得到法院支持。退房是對(duì)合同狀態(tài)的一個(gè)重大變更，基于我國法律盡量維護(hù)合法交易的立法精神，為維護(hù)正常交易秩序，除非《商品房買賣合同》約定，其他一般只有在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、長時(shí)間違約不能交房、面積出入較大等上述各項(xiàng)法定退房事由出現(xiàn)，致使購房者不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，購房者要求解除合同、退還房款的訴訟請(qǐng)求才可能得到支持，否則，草率提起退房訴訟，只會(huì)浪費(fèi)當(dāng)事人的人力、物力、財(cái)力，同時(shí)也是對(duì)司法資源的浪費(fèi)。同時(shí)也提醒廣大購房者在簽訂購房合同時(shí)要慎重，謹(jǐn)防落入合同陷阱，必要時(shí)也可請(qǐng)律師把把關(guān)。（記者 劉俊卿）
