【案情】
2010年5月13日，明某購買太原市某小區(qū)8棟2單元22層02號房屋，建筑面積160.99平方米。當(dāng)時因國家規(guī)定上調(diào)了二套房貸的首付比例和利率，為避免購房成本過高，明某便以大伯的兒子張某的名義辦理按揭手續(xù)，與第三人開發(fā)商簽訂入伙協(xié)議書。合同簽訂當(dāng)日，明某即交付首付款10萬元，并以張某名義簽名。此后，明某又于2010年6月8日交付了購房款、公共維修基金、預(yù)登記、預(yù)抵押、公話費(fèi)、預(yù)測繪費(fèi)、預(yù)抵押手續(xù)費(fèi)，同樣以張某名義簽名。2010年6月12日，張某與第三人某公司簽訂商品房買賣合同，同年8月9日與某銀行簽訂個人購房借款及擔(dān)保合同。2011年10月25日，明某與第三人某公司簽訂面積補(bǔ)差協(xié)議并交付補(bǔ)差價款472元。后該公司將房屋交付明某，明某進(jìn)行裝修并入住。2011年3月之前，明某依照合同規(guī)定，共償還按揭貸款4萬元。
2011年5月份，張某以丟失還貸銀行卡為由，重新辦理了還貸手續(xù)，欲將訴爭房屋產(chǎn)權(quán)辦在自己的名下，明某得知后，多次與張某交涉未果，請求法院依法確認(rèn)訴爭房屋實際購買人為原告明某，房屋所有權(quán)屬于明某；被告張某承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。根據(jù)原告申請，法院依法追加該開發(fā)商某公司為第三人。
【焦點(diǎn)】
原告明某為規(guī)避國家政策，借用被告張某名義購買房屋并登記房屋產(chǎn)權(quán)，購房款實際由原告支付，房屋也由原告實際使用，此后因雙方發(fā)生糾紛，原告起訴要求確認(rèn)其對房屋享有所有權(quán)。對此類利害關(guān)系人起訴，請求確認(rèn)其對登記在他人名下的房屋享有所有權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)如何處理？
【判決】
本案訴爭的位于太原市某小區(qū)8號樓22層02號房產(chǎn)應(yīng)為明某所有。依照《物權(quán)法》第33條、第64條和《民事訴訟法》第108條之規(guī)定，判決如下：確認(rèn)位于太原市某小區(qū)8號樓22層02號的房產(chǎn)為原告明某所有。
【評析】
本案在審理過程中主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，確認(rèn)房屋物權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記為準(zhǔn)，房屋未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)效力，原告未經(jīng)登記為物權(quán)人，就請求確認(rèn)其對房屋享有所有權(quán)，沒有法律依據(jù)，人民法院對其訴訟請求應(yīng)不予支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管房屋登記在被告的名下，但對于雙方當(dāng)事人之間的爭議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購買房屋時雙方當(dāng)事人的真實意思表示，結(jié)合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等綜合分析確定房屋歸屬，據(jù)此依法判決支持原告的訴訟請求。
法院采納了第二種觀點(diǎn)作出裁判結(jié)論，筆者也贊成該觀點(diǎn)。
房屋物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力是一種權(quán)利推定效力，在不損害善意第三人利益時應(yīng)當(dāng)允許真正的權(quán)利人舉證證明推翻這種推定。房屋物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力是對社會公眾產(chǎn)生的外部效力，即善意第三人有理由相信該登記而與登記的權(quán)利人進(jìn)行交易，法律對善意第三人取得的權(quán)利亦予以保護(hù)，即善意取得制度。但是，房屋物權(quán)登記的效力僅是一種推定效力，即推定登記的物權(quán)人為房屋的權(quán)利人，在該房屋物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時，可以推翻這種推定，從而維護(hù)事實上的“公正”。正是基于此種法理，《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。”因此，利害關(guān)系人對登記在他人名下的房屋請求確認(rèn)物權(quán)的，如果當(dāng)事人之間有協(xié)議明確約定了房屋物權(quán)歸屬且該協(xié)議合法有效的，則應(yīng)根據(jù)協(xié)議確認(rèn)房屋的權(quán)利主體；如果沒有協(xié)議約定，則應(yīng)當(dāng)綜合分析當(dāng)事人所提供的證據(jù)，判斷出資購買并實際使用該房屋是否為物權(quán)人的意思表示，從而認(rèn)定實際購買人是否為真正的權(quán)利人。
房屋產(chǎn)權(quán)登記僅是一種行政審查，屬于行政確認(rèn)，而非行政確權(quán)，故訴爭房屋登記在一方當(dāng)事人名下，并不能因此確定房屋所有權(quán)就歸該當(dāng)事人所有。如前所述，房屋產(chǎn)權(quán)登記是行政機(jī)關(guān)對房屋當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，其并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有對房屋的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實體法律關(guān)系�！段餀�(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條規(guī)定確立了原因行為和物權(quán)變動的區(qū)分原則，強(qiáng)調(diào)合同行為等原因行為的效力應(yīng)受合同法的調(diào)整，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等物權(quán)變動則受物權(quán)法的規(guī)制，原因行為的效力不受物權(quán)變動要件的影響，這對于保護(hù)交易安全具有重要作用。最高人民法院關(guān)于執(zhí)行查封和房屋登記行政訴訟的兩個司法解釋均明確采納了這一觀點(diǎn)。（太原市杏花嶺區(qū)人民法院：李燕 孫錦旗）
2010年5月13日，明某購買太原市某小區(qū)8棟2單元22層02號房屋，建筑面積160.99平方米。當(dāng)時因國家規(guī)定上調(diào)了二套房貸的首付比例和利率，為避免購房成本過高，明某便以大伯的兒子張某的名義辦理按揭手續(xù)，與第三人開發(fā)商簽訂入伙協(xié)議書。合同簽訂當(dāng)日，明某即交付首付款10萬元，并以張某名義簽名。此后，明某又于2010年6月8日交付了購房款、公共維修基金、預(yù)登記、預(yù)抵押、公話費(fèi)、預(yù)測繪費(fèi)、預(yù)抵押手續(xù)費(fèi)，同樣以張某名義簽名。2010年6月12日，張某與第三人某公司簽訂商品房買賣合同，同年8月9日與某銀行簽訂個人購房借款及擔(dān)保合同。2011年10月25日，明某與第三人某公司簽訂面積補(bǔ)差協(xié)議并交付補(bǔ)差價款472元。后該公司將房屋交付明某，明某進(jìn)行裝修并入住。2011年3月之前，明某依照合同規(guī)定，共償還按揭貸款4萬元。
2011年5月份，張某以丟失還貸銀行卡為由，重新辦理了還貸手續(xù)，欲將訴爭房屋產(chǎn)權(quán)辦在自己的名下，明某得知后，多次與張某交涉未果，請求法院依法確認(rèn)訴爭房屋實際購買人為原告明某，房屋所有權(quán)屬于明某；被告張某承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。根據(jù)原告申請，法院依法追加該開發(fā)商某公司為第三人。
【焦點(diǎn)】
原告明某為規(guī)避國家政策，借用被告張某名義購買房屋并登記房屋產(chǎn)權(quán)，購房款實際由原告支付，房屋也由原告實際使用，此后因雙方發(fā)生糾紛，原告起訴要求確認(rèn)其對房屋享有所有權(quán)。對此類利害關(guān)系人起訴，請求確認(rèn)其對登記在他人名下的房屋享有所有權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)如何處理？
【判決】
本案訴爭的位于太原市某小區(qū)8號樓22層02號房產(chǎn)應(yīng)為明某所有。依照《物權(quán)法》第33條、第64條和《民事訴訟法》第108條之規(guī)定，判決如下：確認(rèn)位于太原市某小區(qū)8號樓22層02號的房產(chǎn)為原告明某所有。
【評析】
本案在審理過程中主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，確認(rèn)房屋物權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記為準(zhǔn)，房屋未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)效力，原告未經(jīng)登記為物權(quán)人，就請求確認(rèn)其對房屋享有所有權(quán)，沒有法律依據(jù)，人民法院對其訴訟請求應(yīng)不予支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管房屋登記在被告的名下，但對于雙方當(dāng)事人之間的爭議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購買房屋時雙方當(dāng)事人的真實意思表示，結(jié)合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等綜合分析確定房屋歸屬，據(jù)此依法判決支持原告的訴訟請求。
法院采納了第二種觀點(diǎn)作出裁判結(jié)論，筆者也贊成該觀點(diǎn)。
房屋物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力是一種權(quán)利推定效力，在不損害善意第三人利益時應(yīng)當(dāng)允許真正的權(quán)利人舉證證明推翻這種推定。房屋物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力是對社會公眾產(chǎn)生的外部效力，即善意第三人有理由相信該登記而與登記的權(quán)利人進(jìn)行交易，法律對善意第三人取得的權(quán)利亦予以保護(hù)，即善意取得制度。但是，房屋物權(quán)登記的效力僅是一種推定效力，即推定登記的物權(quán)人為房屋的權(quán)利人，在該房屋物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時，可以推翻這種推定，從而維護(hù)事實上的“公正”。正是基于此種法理，《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。”因此，利害關(guān)系人對登記在他人名下的房屋請求確認(rèn)物權(quán)的，如果當(dāng)事人之間有協(xié)議明確約定了房屋物權(quán)歸屬且該協(xié)議合法有效的，則應(yīng)根據(jù)協(xié)議確認(rèn)房屋的權(quán)利主體；如果沒有協(xié)議約定，則應(yīng)當(dāng)綜合分析當(dāng)事人所提供的證據(jù)，判斷出資購買并實際使用該房屋是否為物權(quán)人的意思表示，從而認(rèn)定實際購買人是否為真正的權(quán)利人。
房屋產(chǎn)權(quán)登記僅是一種行政審查，屬于行政確認(rèn)，而非行政確權(quán)，故訴爭房屋登記在一方當(dāng)事人名下，并不能因此確定房屋所有權(quán)就歸該當(dāng)事人所有。如前所述，房屋產(chǎn)權(quán)登記是行政機(jī)關(guān)對房屋當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，其并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有對房屋的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實體法律關(guān)系�！段餀�(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條規(guī)定確立了原因行為和物權(quán)變動的區(qū)分原則，強(qiáng)調(diào)合同行為等原因行為的效力應(yīng)受合同法的調(diào)整，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等物權(quán)變動則受物權(quán)法的規(guī)制，原因行為的效力不受物權(quán)變動要件的影響，這對于保護(hù)交易安全具有重要作用。最高人民法院關(guān)于執(zhí)行查封和房屋登記行政訴訟的兩個司法解釋均明確采納了這一觀點(diǎn)。（太原市杏花嶺區(qū)人民法院：李燕 孫錦旗）
