代 理 詞
審判長、審判員：
山西向吉律師事務(wù)所接受大同市鴻飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，指派我擔(dān)任其訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。庭前根據(jù)原告的主張，搜集了相關(guān)證據(jù)，并對現(xiàn)場進(jìn)行了查看和了解，參與了法庭調(diào)查、質(zhì)證。現(xiàn)結(jié)合本案的事實及庭審情況，根據(jù)法律規(guī)定與原、被告所簽訂的《合同》約定，發(fā)表如下代理意見。
一是原、被告簽訂的兩份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》依法成立、有效
2014年2月26日，原告通過競價，依法取得了被告掛牌出讓的兩宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，兩宗土地的編號分別為：2014-08號與2014-09號，并依法取得《成交確認(rèn)書》。
2014年3月12日，原告與被告正式簽訂2014-08號和2014-09號《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。按照合同約定，2014-08號合同的用地總面積為33766平方米，出讓總價款為50650000元，定金為48000000元；2014-09號合同的用地面積為12351平方米，出讓總價款為1863000元，定金為17600000元。2014年2月24日，3月20日，原告分別向被告全額支付合同約定的合同項下的兩宗地的金和土地出讓金。同年3月26日被告給原告出具了合同項下的兩宗地的兩份土地出讓金票據(jù)，合計6928萬元。至此，原告依約完全的履行了合同約定的給付義務(wù)——全額支付了土地出讓金。合同第六條約定，被告應(yīng)在2014年3月14日前將出讓宗地交付給原告，且該宗土地應(yīng)達(dá)到“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥龅仄秸┑慕桓稐l件。雙方在合同條款中還約定了土地的用途；土地開發(fā)與利用；國有建設(shè)用地使權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；出讓期限；定金條款；不可抗力；違約責(zé)任；適用法律及爭議解決；附則及生效條款等。原、被告所簽合同條款齊全、體現(xiàn)了原被告雙方平等自愿的意思表示，依最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第一條和《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。故該合同是真實、合法、有效的。
本合同在履行過程中，由于被告沒能完成拆遷戶的補償、安置手續(xù)，拆遷辦不予發(fā)放已完成拆遷、安置，沒有經(jīng)濟糾紛的證明，而沒有該證明不能辦理土地使用證登記手續(xù)，致原告未能順利拿到土地使用證。但登記是針對民事權(quán)利的變動而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)的公示方法。登記并不是針對合同行為，不能影響合同效力，不影響原告依合同所合法享有的占有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
二是被告存在違約事實，證據(jù)充分，已形成完整的證據(jù)鏈條
合同簽訂后，原告依約履行了合同約定的給付義務(wù)——全額支付了土地出讓金。并為履行合同，進(jìn)行了貸款，組織了施工隊，向有關(guān)單位進(jìn)行了意向采購、租賃了辦公場所和施工設(shè)備等工作，為進(jìn)場做了充分準(zhǔn)備。依據(jù)雙方所簽合同第六條的約定，被告應(yīng)于2014年3月14日前將出讓宗地交付給受讓人，并達(dá)到“七通一平”的交付條件。同時根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償”的規(guī)定。本案被告具有如期交土地的法定、約定義務(wù)，但是被告卻沒有按照合同約定的交地條件即“七通一平”和約定的交付時間，2014年3月14日向原告交付土地，已構(gòu)成違約。有證據(jù)證明截止2014年6月11日，也就是超過約定的交付期限將近3個月，被告應(yīng)當(dāng)交付的土地仍未達(dá)到交付土地的條件，故被告違約事實清楚，請求合議庭依法予以認(rèn)定。原告曾多次找縣政府及相關(guān)部門希望他們協(xié)調(diào)解決，但都無果而終，無奈原告于2014年5月9日以公司文件形式向渾源縣政府請示，但縣政府不予理睬。原告只好委托律師和代理人，于2014年6月9日向被告發(fā)出《律師函》，但被告得知來意后，一位副局長拒絕接受，后原告2014年6月10號以特快專遞的方式向被告郵寄送達(dá)《律師函》，要求被告交付合同項下的兩宗出讓土地，并指出被告存在違約事實，原告有權(quán)解除土地出讓合同并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。但被告至今未作答復(fù)。
關(guān)于這一事實由原告提交、并經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)有：2014年5月14日和6月11日被告未達(dá)到《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第六條約定交付條件的現(xiàn)場照片和攝像及多名證人證言，2014年6月9日，原告方的律師向被告發(fā)出催告交付合同項下的兩宗出讓土地的《律師函》，原告《關(guān)于渾源縣永安東街北側(cè)規(guī)劃地塊建設(shè)項目事宜的請示》，大同市御誠公證處保全證據(jù)工作記錄。時至今天，被告仍沒有告知原告能交付出讓土地，上述證據(jù)，已形成完整的證據(jù)鏈條，足以認(rèn)定被告存在違約事實。
三是當(dāng)事人解除合同條件成就
依照編號為2014-08號和2014-09號《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的第三十七條規(guī)定，“受讓人按本合同約定支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定交付出讓土地。”同時又約定，“出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)返還雙倍定金，并退還已經(jīng)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。”并且，按照雙方所簽合同第三十七條的約定和《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條、《合同法》第九十四條第（三）項“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”當(dāng)事人可以解除合同的規(guī)定，原告請求解除合同的約定和法定條件均已成就。由于被告遲延履行債務(wù)致使原告不能實現(xiàn)合同目的。被告的違約行為，給原告在人力、物力、財力上都造成了極大的失。為維護(hù)投資者的利益，原告依法請求解除2014-08號與2014-09號《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，請求人民法院依法予以支持。
四是依法和按照合同約定被告應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照合同約定，提供出讓土地，未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。依原、被告簽訂的兩份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的第三十七條規(guī)定，“出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)返還雙倍定金，并退還已經(jīng)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實施前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題解答》第39條規(guī)定，一方違反合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，合同對違約金有具體規(guī)定的，應(yīng)按約定數(shù)額支付違約金，違約金一般不超過合同未履行部分價金總額為限。被告依法和按合同約定承擔(dān)法律責(zé)任如下：
1、 被告依雙方簽訂的《合同》第三十七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)返還原告已經(jīng)交納的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款69280000元，（50650000+18630000元）。見原告提供的證據(jù)49-50頁定金出讓金票據(jù)以及92-93頁被告出具的出讓金票據(jù)。
2、雙方簽訂的《合同》第三十七條的規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第一百一十五條“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”的規(guī)定，被告應(yīng)雙倍返還原告的定金，按合同出讓價款69280000元的20%計算定金為13856000元，原告按照涉案合同約定已交付定金為65600000元。見涉案合同的第九條。上述兩項合計83136000元。
3、 被告應(yīng)依《合同》第三十七條“受讓人并可請求出讓人賠償損失”約定應(yīng)當(dāng)向原告賠償損失總數(shù)10572846.20元，其中（包括原告貸款利息損失8252266.2元；測繪費20000元；律師費550000元；設(shè)計費60000元；租房170000元；人工工資570000元；圍擋清理費用100000元；場外攪拌站費用150000元；裝修費160000元；公證費500元；視頻制作費80元）。見原告提供的證據(jù)13到21項。
綜上所述，原、被告簽訂的兩份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》依法成立、合法、有效，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。被告違約事實清楚，證據(jù)確鑿。被告未能依約交付土地，違反了合同約定的義務(wù)，違法了法律的規(guī)定，侵犯了原告的合法權(quán)益，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，因此，原告請求依法解除合同，并且要求被告依照法律的規(guī)定和合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的訴求成立，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
代理人：蘧煥政
山西向吉律師事務(wù)所律師
二○一四年十月二十九日
