近期，國內(nèi)一線大城市出現(xiàn)了房價(jià)暴漲的態(tài)勢，房價(jià)的上漲催生了賣方毀約另行漲價(jià)出售的情況，因此引起較多的二手房買賣糾紛。如果房屋價(jià)格波動(dòng)較大，從簽訂合同到過戶前，可能房子前后相差幾萬、幾十萬甚至上百萬，多數(shù)賣方還是會(huì)遵守合同的約定，但也有一些賣方選擇違約支付買方違約金，拒絕履行過戶義務(wù)。簽訂合同后賣方漲價(jià)的情況下，買家應(yīng)該如何維權(quán)呢？
2016年1月，家住上海的郭先生通過某房產(chǎn)中介購買了李女士一套二手房，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定房屋總價(jià)380萬元，首付260萬元，貸款120萬元。合同簽訂當(dāng)日支付定金10萬元，45日內(nèi)支付260萬元首付款。貸款辦理下來后20日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后郭先生和李女士及房產(chǎn)中介共同簽訂了《三方協(xié)議》，約定貸款一次沒批的，李女士應(yīng)配合郭先生換其他銀行再次申請(qǐng)貸款，直至貸款批準(zhǔn)為止。就在等待貸款審批的這段時(shí)間，李女士這套房子市場價(jià)格看漲，且已有買方表示愿意多出40萬元全款購買。李女士告知郭先生房子不賣了，并表示可以將定金和首付款退給郭先生。郭先生和房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員多次找李女士協(xié)商，李女士態(tài)度堅(jiān)決要求解除合同。郭先生無奈之下向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同并辦理過戶手續(xù)。
以下為賣方漲價(jià)違約情形下法律分析：
問題一：可否要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同并辦理過戶手續(xù)？
根據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，貸款獲批后20日內(nèi)，李女士應(yīng)配合郭先生辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，李女士構(gòu)成違約。對(duì)于郭先生來說，繼續(xù)履行合同可以以較低的價(jià)格成交買房，但是存在訴求無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻u方一房二賣并且已經(jīng)與第三方辦理了過戶手續(xù)，且第三方為善意的情況下，即出現(xiàn)了《中華人民共和國合同法》第110條規(guī)定的事實(shí)上不能履行合同的情況，那么買方要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的訴求顯然是無法實(shí)現(xiàn)的。
問題二：可否要求賣方按照定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任？
如果買方同意賣方不再履行房屋買賣合同，在買方已經(jīng)支付定金的情形下，有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。該訴求的法律依據(jù)為《中華人民共和國合同法》第115條：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”上述郭先生與李女士房屋糾紛中，雙方約定的定金金額為10萬元，在郭先生支付了定金的情況下，李女士要求解除房屋買賣合同的，則其需返還郭先生20萬元。
該情形需要注意的是定金的金額不能超過合同總金額的百分之二十。如果約定定金金額超過合同總價(jià)的百分之二十，根據(jù)《擔(dān)保法》第91條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。”即超過百分之二十的部分不具有定金罰則的效力，例如雙方約定的定金金額為合同總金額的30%，如果賣方收了定金但不履行約定債務(wù)，在此情況下人民法院將判決雙倍返還即40%的合同金額，另外的10%按預(yù)付款處理。
問題三：可否直接要求賣方賠償經(jīng)濟(jì)損失？
如果買方既不要求賣方繼續(xù)履行合同，也不適用定金罰則追究賣方違約責(zé)任，而是要求賣方直接賠償經(jīng)濟(jì)損失，是否有法律上的依據(jù)。在此情況下，買方可以向賣方主張因賣方違約而給其造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益的損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協(xié)商確定的，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
律師提醒：防止賣方因房價(jià)上漲主動(dòng)違約，首先是增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，無形之中增加賣方的違約成本；其次是盡量將合同條款約定詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛；再次是盡可能地縮短交易時(shí)間，按合同約定及時(shí)、快速履行支付首款、申請(qǐng)銀行貸款、辦理過戶手續(xù)等程序，讓賣方盡可能沒有違約的理由與借口；另外，發(fā)現(xiàn)賣方違約跡象時(shí)要及時(shí)固定違約證據(jù)；最后，房屋買賣屬于風(fēng)險(xiǎn)較多、糾紛易發(fā)的領(lǐng)域，且一般房屋買賣涉及金額較大，因此在買賣房屋過程中最好委托專業(yè)律師辦理，確保買房無憂。
