一、押金不當(dāng)然是違約金，提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。
實際上，押金并不能直接認(rèn)定為提前解約的違約金。如果雙方合同中未約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，追究對方違約責(zé)任，還得按法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來。
二、因一方違約解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
身為律師，我經(jīng)常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同時詢問：“楊律師，法律有沒有規(guī)定一個明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)？”
這里我要再次告訴大家：“沒有！”
在合同法中對于違約金數(shù)額的確定主要就是一個原則：“有約定從約定，無約定以實際損失計。”
房屋租賃合同解約時，如果沒有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失？這可能很難準(zhǔn)確認(rèn)定。
出租人單方解除合同，承租人的損失如何認(rèn)定？
承租人要另尋房子租住，花費的時間很難計算，除必要的搬家費等，不管找到還是沒找到，都很難準(zhǔn)確地認(rèn)定實際損失數(shù)額。
承租人單方解除合同呢？
理由上似乎好找一些，可以說“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個月的損失是合理的呢？你總不能永遠(yuǎn)空著不找新的承租人吧？如果你不能證明自己在以合理的條件和方式積極尋找新承租人，法院通常不會隨意按你實際空置時間來支持違約金。
所以，無論是對出租方還是承租方，租賃合同解約的實際損失，可能都面臨舉證難，損失數(shù)額不確定的問題。該怎么辦呢？
為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭議，楊律師建議在簽訂房屋租賃合同時雙方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書面合同中。比如明確約定幾個月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。
這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張違約責(zé)任簡單方便；而違約方呢？對自己的違約行為的后果也有所預(yù)期，可以事先準(zhǔn)確判斷后果，在是否違約時就會有一個得與失的客觀衡量。對雙方都有好處。
三、如何做到提前解約，而不承擔(dān)違約責(zé)任？
經(jīng)常碰到因為客觀原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔(dān)違約責(zé)任的情況。從法律上講，如果在解除時，雙方協(xié)商一致解除而不承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)然可以不承擔(dān)。
可是誰能保證協(xié)商一致呢？能不能提前就做好這個工作？能！如果事先在合同中采取些變通措施，是可以做到的。
1、雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動解除，雙方不須承擔(dān)違約責(zé)任。 比如約定房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大變化等等，當(dāng)然，如果有這些情況發(fā)生，也應(yīng)該給另一方保留必要的準(zhǔn)備時間才算合理。
2、從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責(zé)任。
可以做類似如下的約定：
如果承租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔(dān)上述違約責(zé)任；
如果出租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費用外，出租人可以不承擔(dān)違約責(zé)任。
其實，上述變通辦法，即使提前沒有約定，在某一方要單方解除時也不妨提出來與對方協(xié)商，但是如果提前沒有約定，就算您的方案是合理的，對方也未必就要絕對接受，所以，可能的話，還是事先約定為好。
四、提前解除合同要有必要的書面手續(xù)。 合同正常到期解除，雙方要有交房手續(xù)，要清點物品，退還剩余的租金和押金，上述過程應(yīng)該有書面文件予以證明。在提前解除合同的情況下，當(dāng)然也少不了上述文件。
除此之外，還要再多出一份，就是《解除租賃合同確認(rèn)書》，在解除時雙方應(yīng)該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)等問題在這份文件中明確。
不管解合同是否協(xié)商一致，雙方均應(yīng)該注意保留必要的書面文件。
協(xié)商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認(rèn)書》，協(xié)商不一致無法雙方簽訂文件，單方發(fā)出書面文件，并保證證據(jù)也是必不可少的：
提出解約的一方，應(yīng)書面提出，尤其是承租人準(zhǔn)備搬離的情況，告知出租人決定解約及搬離時間，以免出租人以不知情為由主張更高額的賠償！
作為守約方可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應(yīng)催示函主張權(quán)利，并保留催示的證據(jù)，如果在合理時間內(nèi)對方?jīng)]有反應(yīng)，應(yīng)該及時到法院提起訴訟。
上述書面文件，對于法院審理時，判斷哪一方構(gòu)成違約、解除時間在哪個點上，以及損失該如何計算，都有重大作用！
北京楊文戰(zhàn)律師提供
在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。
實際上，押金并不能直接認(rèn)定為提前解約的違約金。如果雙方合同中未約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，追究對方違約責(zé)任，還得按法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來。
二、因一方違約解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
身為律師，我經(jīng)常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同時詢問：“楊律師，法律有沒有規(guī)定一個明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)？”
這里我要再次告訴大家：“沒有！”
在合同法中對于違約金數(shù)額的確定主要就是一個原則：“有約定從約定，無約定以實際損失計。”
房屋租賃合同解約時，如果沒有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失？這可能很難準(zhǔn)確認(rèn)定。
出租人單方解除合同，承租人的損失如何認(rèn)定？
承租人要另尋房子租住，花費的時間很難計算，除必要的搬家費等，不管找到還是沒找到，都很難準(zhǔn)確地認(rèn)定實際損失數(shù)額。
承租人單方解除合同呢？
理由上似乎好找一些，可以說“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個月的損失是合理的呢？你總不能永遠(yuǎn)空著不找新的承租人吧？如果你不能證明自己在以合理的條件和方式積極尋找新承租人，法院通常不會隨意按你實際空置時間來支持違約金。
所以，無論是對出租方還是承租方，租賃合同解約的實際損失，可能都面臨舉證難，損失數(shù)額不確定的問題。該怎么辦呢？
為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭議，楊律師建議在簽訂房屋租賃合同時雙方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書面合同中。比如明確約定幾個月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。
這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張違約責(zé)任簡單方便；而違約方呢？對自己的違約行為的后果也有所預(yù)期，可以事先準(zhǔn)確判斷后果，在是否違約時就會有一個得與失的客觀衡量。對雙方都有好處。
三、如何做到提前解約，而不承擔(dān)違約責(zé)任？
經(jīng)常碰到因為客觀原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔(dān)違約責(zé)任的情況。從法律上講，如果在解除時，雙方協(xié)商一致解除而不承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)然可以不承擔(dān)。
可是誰能保證協(xié)商一致呢？能不能提前就做好這個工作？能！如果事先在合同中采取些變通措施，是可以做到的。
1、雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動解除，雙方不須承擔(dān)違約責(zé)任。 比如約定房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大變化等等，當(dāng)然，如果有這些情況發(fā)生，也應(yīng)該給另一方保留必要的準(zhǔn)備時間才算合理。
2、從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責(zé)任。
可以做類似如下的約定：
如果承租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔(dān)上述違約責(zé)任；
如果出租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費用外，出租人可以不承擔(dān)違約責(zé)任。
其實，上述變通辦法，即使提前沒有約定，在某一方要單方解除時也不妨提出來與對方協(xié)商，但是如果提前沒有約定，就算您的方案是合理的，對方也未必就要絕對接受，所以，可能的話，還是事先約定為好。
四、提前解除合同要有必要的書面手續(xù)。 合同正常到期解除，雙方要有交房手續(xù)，要清點物品，退還剩余的租金和押金，上述過程應(yīng)該有書面文件予以證明。在提前解除合同的情況下，當(dāng)然也少不了上述文件。
除此之外，還要再多出一份，就是《解除租賃合同確認(rèn)書》，在解除時雙方應(yīng)該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)等問題在這份文件中明確。
不管解合同是否協(xié)商一致，雙方均應(yīng)該注意保留必要的書面文件。
協(xié)商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認(rèn)書》，協(xié)商不一致無法雙方簽訂文件，單方發(fā)出書面文件，并保證證據(jù)也是必不可少的：
提出解約的一方，應(yīng)書面提出，尤其是承租人準(zhǔn)備搬離的情況，告知出租人決定解約及搬離時間，以免出租人以不知情為由主張更高額的賠償！
作為守約方可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應(yīng)催示函主張權(quán)利，并保留催示的證據(jù)，如果在合理時間內(nèi)對方?jīng)]有反應(yīng)，應(yīng)該及時到法院提起訴訟。
上述書面文件，對于法院審理時，判斷哪一方構(gòu)成違約、解除時間在哪個點上，以及損失該如何計算，都有重大作用！
北京楊文戰(zhàn)律師提供
