　　2012年11月，王先生與錫城某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，耗資94萬余元購買了一套196平方米的大房子，開發(fā)商在合同中承諾于2013年4月30日前交付房屋。該處房屋位于馬山地區(qū)，周圍環(huán)境較好，而且離自己公司又近，王先生簽訂合同后滿心歡喜，開始暢想與家人一起在大房子里生活的美好場景。

　　出乎意料，開發(fā)商因資金鏈緊張，無法按時向王先生交付房屋。想到本該到手的大房子卻沒有拿到，王先生心里不免有些失落。雖然合同約定開發(fā)商交房逾期超過60日的，自己有權(quán)解除合同。不過王先生沒有急著去談解除合同的事情，反正開發(fā)商違約已是板上釘釘?shù)氖虑�，晚交房一天，自己也可以多拿到一天的違約金。2013年7月3日，開發(fā)商通知王先生收房。此時正好遇上公司搬遷新址，新地址離這處房子較遠(yuǎn)，王先生就有些動搖了，所以就沒有去收房。后與開發(fā)商協(xié)商退房無果，2014年8月，王先生將開發(fā)商告至法院，請求法院判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并判令開發(fā)商退還其購房款94萬余元和逾期交付商品房違約金28萬余元。

　　判決：超過1年期限解除權(quán)消滅駁回訴訟請求

　　濱湖法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行各自的義務(wù)。當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。王先生與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同是合法有效的，開發(fā)商未按約定日期交付符合約定的商品房，王先生可按合同約定在逾期超過60日即2013年6月30日起行使合同解除權(quán)。但是并不是說在任何時間都可以行使合同解除權(quán)，實(shí)際上合同解除權(quán)的行使是有一定期限限制的。雖然合同中未約定行使合同解除權(quán)的期限，但《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》對商品房銷售合同解除權(quán)的期限作出了限制，該解釋第十五條第二款的規(guī)定：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。王先生的解除權(quán)發(fā)生之日為2013年6月30日，在對方?jīng)]有催告的情況下，應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前行使解除權(quán)，但是其于2014年8月才訴至法院，已超過規(guī)定的1年時間，解除權(quán)已消滅。故法院判決駁回王先生的訴訟請求。

　　評析：權(quán)利有期限維權(quán)應(yīng)及時

　　該案系因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。因當(dāng)事人的認(rèn)識誤區(qū)，認(rèn)為反正開發(fā)商違約已成事實(shí)，晚一點(diǎn)索賠可能拿到更多的違約賠償，從而忽略了除斥期間的概念，即對于某些權(quán)利，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定了其存續(xù)期間，該期間屆滿后，權(quán)利消滅。這一制度有利于促使權(quán)利人及時行使自己的權(quán)利，有利于穩(wěn)定民事法律關(guān)系和維護(hù)社會的正常秩序。本案中的當(dāng)事人因沒有在法律規(guī)定的1年期限的解除權(quán)期限內(nèi)行使權(quán)利，致使1年期限屆滿后權(quán)利消滅，訴請未獲法院支持。

　　法官提醒購房者與開發(fā)企業(yè)簽約時，應(yīng)認(rèn)真逐條閱讀《商品房買賣合同》中關(guān)于交付條件、交房時間、交房面積、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。此外，如果因購房出現(xiàn)糾紛，在與開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)過程中應(yīng)盡量采取書面形式記載雙方溝通的具體情況、問題的解決方案等并保存好溝通過程中形成的書面文件。

　　如果需要到法院打官司，當(dāng)事人要弄清楚訴訟時效和除斥期間等法律概念，在法定的期限內(nèi)通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利。當(dāng)事人如果有條件亦可咨詢專業(yè)法律人士，妥善保護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　（作者單位：江蘇省無錫市濱湖區(qū)人民法院）

資訊標(biāo)簽：開發(fā)商糾紛業(yè)主