2005年1月1日，王女士與安鄉(xiāng)某房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同書，購買安鄉(xiāng)縣某花園小區(qū)的四套房屋。原告系該花園小區(qū)物業(yè)公司，與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期間，只交納一套房屋的物業(yè)費，而沒有交納另外三套房屋的物業(yè)費。王女士辯稱，自己購買的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套用于開辦幼兒園。因計劃開辦幼兒園，當(dāng)時與房產(chǎn)開發(fā)商約定按照幼兒園格局建造這三套房屋，且購房價格高于該小區(qū)普通房屋價格。因為開發(fā)商在購房合同書附件中對自己承諾了物業(yè)費“四套終身按一套收取”，自己才會決定購買這三套房屋，否則，自己不會購買。由此王女士拒絕交納另外三套房屋的物業(yè)費。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，購房合同書附件中“四套終身按一套收取”的約定對物業(yè)公司沒有約束力，被告王女士不能由此主張免交另外三套房屋的物業(yè)費。法院最終判決王女士需向物業(yè)公司交納物業(yè)費7395.36元。（作者：夏江霞）

　　法官說法

　　開發(fā)商的承諾屬于無權(quán)代理行為

　　這起案件的爭議焦點在于開發(fā)商在售房時對業(yè)主作出的關(guān)于減免物業(yè)費的承諾對物業(yè)公司是否具有約束力，物業(yè)公司對此是否需要無條件地執(zhí)行。

　　該案承辦法官說，房產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司各自具有獨立的法人資格，是兩個不同的法律關(guān)系主體。王女士與房產(chǎn)開發(fā)公司之間形成的是房屋買賣合同關(guān)系，而其與物業(yè)公司之間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，這是兩個完全不同的民事法律關(guān)系。在未獲得物業(yè)公司授權(quán)委托的情形下，房產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自處分物業(yè)公司權(quán)利，無權(quán)在購房合同書附件中就物業(yè)費收取事項對被告作出承諾，　　減免物業(yè)費的承諾超越了房產(chǎn)開發(fā)公司在房屋買賣法律關(guān)系中的應(yīng)有權(quán)利范圍，可以理解為房產(chǎn)開發(fā)公司在售房時為促使被告成功購房所采取的一種商業(yè)促銷手段。該承諾是一種無權(quán)代理行為，根據(jù)合同法的規(guī)定，無權(quán)代理行為在未經(jīng)被代理人追認(rèn)的情形下，對被代理人不發(fā)生法律效力。事實上，對于房產(chǎn)開發(fā)公司為獲取自身利益所作出的越權(quán)承諾，如果物業(yè)公司需要無條件執(zhí)行的話，對物業(yè)公司而言顯失公平。

　　該法官同時指出，房產(chǎn)開發(fā)商在售房時為了打動購房者，往往會大力宣傳樓盤優(yōu)勢，虛假或違法宣傳的現(xiàn)象屢見不鮮：有的作出一些不屬于自己權(quán)利范圍內(nèi)的承諾，如上述案例中擅自處分物業(yè)公司的收費權(quán)利；有的作出一些違法的承諾，如售后包租承諾，即開發(fā)商承諾對購房者購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報；還有的對出售房屋的位置、環(huán)境、周邊設(shè)施等做虛假宣傳。開發(fā)商在通過這些虛假宣傳誘導(dǎo)業(yè)主購房后，對售樓時的承諾往往置之不理，使業(yè)主遭受損失。因此，消費者在購房時要擦亮眼睛，以免因誤導(dǎo)而購房，遭遇王女士同樣的苦惱。