2013年11月11日，原告王某與被告某公司簽訂《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》，約定被告將建筑面積為117.81平方米的上邵家園11幢4號樓301室房屋安置（租賃）給原告，安置（租賃）總價為66萬元，定金5萬元，備注內(nèi)容“以上所選建筑幢號按施工編號為準(zhǔn)，表內(nèi)建筑面積僅供參考，以現(xiàn)房實際為準(zhǔn)”。該協(xié)議還約定了付款方式、付款時間、交付使用條件及日期等內(nèi)容。原告于同年11月11日、11月23日分別向被告支付定金5萬元、首付款10萬元。
另查明：案外人某村經(jīng)濟合作社為建設(shè)上邵家園小區(qū)房屋取得了國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并授權(quán)被告對該房屋進行租賃經(jīng)營管理，被告未取得該小區(qū)的商品房預(yù)售許可證和房屋權(quán)屬證書。
原告認(rèn)為，被告出售房屋的行為違反了法律強制性規(guī)定，雙方簽訂的合同無效，遂向法院起訴，要求依法判決確認(rèn)原告與被告簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》無效，被告返還購房款15萬元。
【評析】
1.當(dāng)事人所簽協(xié)議的法律性質(zhì)
本案雙方當(dāng)事人對于簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》的法律性質(zhì)存在較大爭議：一方認(rèn)為是房屋買賣合同，一方則認(rèn)為是房屋租賃合同。當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則等，確定該條款的真實意思。
筆者認(rèn)為，從原、被告簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》的內(nèi)容分析，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的定金協(xié)議。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房屋價款的行為。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案雖然雙方簽訂的協(xié)議名為《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》，且在協(xié)議中也多次提到還需簽訂“租賃協(xié)議”，但該協(xié)議還約定了房屋基本狀況、房屋銷售方式、房屋總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期等內(nèi)容，并且被告按照約定收取了定金和首付款，完全不符合房屋租賃合同的基本特征。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。顯然，原、被告簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》更符合商品房買賣合同的基本特征，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的定金協(xié)議。
2.當(dāng)事人所簽協(xié)議的法律效力
城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。在我國，商品房預(yù)售實行許可證制度，即房地產(chǎn)開發(fā)商進行商品預(yù)售應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商進行商品房預(yù)售時應(yīng)當(dāng)向購房者出示商品房預(yù)售許可證，而且售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號，未取得商品房預(yù)售許可證不得進行商品房預(yù)售。
本案案外人某村經(jīng)濟合作社為了推進省級示范村建設(shè)，切實改善村民居住條件，加快村民住宅小區(qū)建設(shè)，與被告聯(lián)合開發(fā)上邵村村民安置房上邵家園小區(qū)，取得了國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，符合國家加快新農(nóng)村建設(shè)的政策，又不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。但建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的用地項目名稱和工程名稱明確顯示是村民住宅小區(qū)，被告在尚未取得商品房預(yù)售許可證和房屋權(quán)屬證書的情形下以房屋租賃形式對外出售房屋，不僅違反了法律的強制性規(guī)定，違背了聯(lián)合開發(fā)村民住宅小區(qū)的合同目的，而且損害了某村經(jīng)濟合作社和村民的合法權(quán)益，因此，根據(jù)《解釋》第二條的規(guī)定，原告與被告簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。（作者：鄒永明）
