2009年3月，張某與B公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：房屋總價款為160萬元，B公司應(yīng)當在2010年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后180日內(nèi)為張某辦理房屋權(quán)屬證書。后張某按約支付房款，但B公司交付房屋后，并未按期辦理房屋權(quán)屬證書。2014年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋權(quán)屬證書并支付違約金。B公司認為，依照約定，公司應(yīng)當在2011年5月1日前辦好房屋權(quán)屬證書，張某從知道權(quán)利受侵害到起訴之日已經(jīng)超過訴訟時效，法院不應(yīng)支持。
【分歧】
本案的爭議焦點是，房屋交付之后，權(quán)屬證書的辦理是否適用訴訟時效？主要存在以下兩種意見：
第一種意見認為，雖然房屋權(quán)屬登記為確立物權(quán)的形式，但是作為買賣合同而言，無論出賣人是否已經(jīng)交付房屋，買受人基于買賣合同請求出賣人協(xié)助辦理權(quán)屬證書顯然是債權(quán)請求權(quán)，當然適用訴訟時效。
第二種意見認為，出賣人已經(jīng)將房屋交付給買受人，買受人已實現(xiàn)對房屋的占有，買受人請求出賣人辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時效的規(guī)定。
【評析】
筆者贊同第二種意見。
房屋權(quán)屬證書的辦理是否適用訴訟時效，該問題的解決需要明確兩個前提：其一是訴訟時效適用何種范圍；其二是辦理權(quán)屬證書行為的法律性質(zhì)。
1.訴訟時效的適用范圍
關(guān)于訴訟時效的適用范圍，理論界和實務(wù)界的主流觀點認為其一般適用于請求權(quán)。就請求權(quán)的概括性分類而言，當有債權(quán)請求權(quán)和物權(quán)請求權(quán)。依法學(xué)理論，所謂債權(quán)請求權(quán)，是指權(quán)利人基于債的關(guān)系而產(chǎn)生的、請求特定人為特定行為的權(quán)利，是債權(quán)本身所包含的基本權(quán)能。債權(quán)一旦到期，如債務(wù)人未履行給付義務(wù)，債權(quán)人得請求訴訟保護。債權(quán)人該權(quán)利的行使與否關(guān)乎他人的利益， 如權(quán)利人長期不行使權(quán)利， 其與義務(wù)人之間的關(guān)系就會長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)， 勢必影響經(jīng)濟交易秩序。因此， 法律對上述請求權(quán)有必要進行時間上的限制， 即債權(quán)人請求訴訟保護具有一定的期間，該期間即為訴訟時效，故債權(quán)請求權(quán)適用訴訟時效當無異議。所謂物權(quán)請求權(quán)，是物權(quán)遭受不法侵害后，物權(quán)人為恢復(fù)物權(quán)圓滿狀態(tài)而依法享有的請求權(quán)。具體包括三種：返還原物請求權(quán)、排除妨害請求權(quán)、消除危險請求權(quán)。就物權(quán)請求權(quán)應(yīng)否適用訴訟時效的問題，理論上存在很大爭議。我國的主流觀點認為，該項請求權(quán)不適用訴訟時效，其原因在于，物權(quán)請求權(quán)依附于物權(quán)而存在，既然物權(quán)不受約于訴訟時效，而物權(quán)請求權(quán)一直伴隨物權(quán)而發(fā)生，故亦不受約于訴訟時效。
2.辦理房屋權(quán)屬證書行為的法律性質(zhì)
就房屋買賣而言，出賣人的義務(wù)主要包括兩個方面：交付房屋給買受人占有、使用；為買受人辦理或協(xié)助其辦理權(quán)屬證書。筆者認為，買受人實際占有房屋和辦理權(quán)屬登記乃是其完整地享有物權(quán)的方式，兩者共同構(gòu)成物權(quán)完整的統(tǒng)一體，在買賣過程中，同為主給付義務(wù)。
故而，如果房屋已經(jīng)完成交付，對于買受人而言，其對房屋亦享有一定的物權(quán)權(quán)利，該權(quán)利來源于占有和合意。2007年頒布的物權(quán)法不僅對于傳統(tǒng)物權(quán)進行了規(guī)定，而且用單獨一編規(guī)定了“占有”。該法第二百四十一條規(guī)定：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)房屋或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。”物權(quán)法設(shè)立占有的意義在于，占有是一種法律事實，占有是行為正當性的一種推定，占有作為所有權(quán)權(quán)能的一部分，是法律賦予當事人合法行使的民事權(quán)利。在房屋買賣合同履行過程中，出賣人將房屋交付給買受人以及買受人接受交付的房屋并實際占有、使用的事實，足以表明出賣人有真心轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思表示，故物權(quán)的轉(zhuǎn)移在買賣雙方之間已達成合意且大部分合同內(nèi)容已得以履行，只是尚未完成具有公示意義的權(quán)屬登記。因此，在房屋已完成交付的前提下，買受人請求出賣人辦理權(quán)屬證書的請求權(quán)不同于一般的債權(quán)請求權(quán)，而是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。
從另外一個層面分析，如果買受人之辦理權(quán)屬證書的請求權(quán)受制于訴訟時效，那么必將導(dǎo)致標的物長期處于歸屬不清或者權(quán)利真空之狀態(tài)，即房屋的占有使用者對該房屋缺乏其名下的產(chǎn)權(quán)證書，而持有該房屋權(quán)屬證書者并未真正的對其進行利用。這種“分離”狀態(tài)不但對真正的權(quán)利人不利，而且還會縱容出賣人故意拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為，從而使標的物無法正常利用，也不利于社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，顯然與訴訟時效制度的立法本旨相背離。
綜上，鑒于物權(quán)取得的全面性特征，即在一般的房屋買賣中，交付房屋和辦理權(quán)屬證書應(yīng)具有統(tǒng)一性，故而，如果已轉(zhuǎn)移房屋的占有，則相應(yīng)地基于占有要求辦理權(quán)屬證書的請求權(quán)，當屬于物權(quán)請求權(quán)，不適用訴訟時效。
�。ㄗ髡撸簭埫� 作者單位：北京市第三中級人民法院）
