趙世信 張兆利
2013年初，范某與某集貿(mào)市場(chǎng)管理方簽訂了房屋租賃合同，約定范某承租50平方米的一套門(mén)面房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)，月租金為1萬(wàn)元，租賃期為5年。當(dāng)時(shí)，范某之所以愿出高價(jià)租下該門(mén)面房，是因?yàn)榉课菰诩Q(mào)市場(chǎng)中所處的位置極佳。他的餐館開(kāi)業(yè)后顧客盈門(mén)，收入不菲。但2016年初，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府推行新型社區(qū)建設(shè)，對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行了整體搬遷。集貿(mào)市場(chǎng)搬到一偏僻地方后，就餐顧客減少，餐館收益銳減。范某于是請(qǐng)求發(fā)包方減少租金，集貿(mào)市場(chǎng)管理方予以拒絕，雙方為此對(duì)簿公堂。
通常情況下，合同訂立并開(kāi)始履行后，因一方原因?qū)е逻`約的，可以追究違約責(zé)任。然而，現(xiàn)實(shí)中難免出現(xiàn)一些“意外”情況，致使繼續(xù)履行合同改變或喪失。此時(shí)，受損一方該如何維護(hù)自己的利益呢？
本案中，范某可以援引情勢(shì)變更原則，主張減少租金。情勢(shì)變更，是指合同成立后，作為合同關(guān)系建立的基礎(chǔ)或環(huán)境等客觀情況，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，發(fā)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，或繼續(xù)維持合同原有效力則有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則和顯失公平時(shí)，應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的原則。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府搬遷集貿(mào)市場(chǎng)的舉措，是合同雙方不能避免、不能預(yù)見(jiàn)并且不能克服的客觀情況，如果此時(shí)讓承租方繼續(xù)交納約定的租金，對(duì)承租方來(lái)說(shuō)明顯有失公平，法律對(duì)此應(yīng)予以相應(yīng)的救濟(jì)。需要明確的是，范某并不能要求解除合同，因?yàn)槠洳⒉皇遣荒苈男泻贤�，而是發(fā)生情勢(shì)變更后維持原有的租金數(shù)額顯失公平。所以，范某可以依據(jù)情勢(shì)變更原則主張減少租金。
�。ㄗ髡邌挝唬荷綎|省昌樂(lè)縣人民檢察院、昌樂(lè)縣司法局)
