目錄如下：21、企業(yè)的一般業(yè)務(wù)人員對外擅自簽訂合同的效力；22、無權(quán)代理與自己代理的認定；23、新設(shè)企業(yè)與注銷企業(yè)之間承繼關(guān)系的認定及新設(shè)企業(yè)對注銷企業(yè)無權(quán)代理人代理行為追認的法律效力；24、表見代理的實務(wù)認定規(guī)則；25、無效合同是否適用表見代理制度；26、私蓋單位公章實施合同行為的效力認定；27、基于合理信賴并符合交易習慣的代理構(gòu)成表見代理；28、已被停止職務(wù)的公司法定代表人對外簽訂合同的效力；29、法定代表人越權(quán)對外擔保行為的效力；30、無權(quán)處分情形下的抵押合同的效力。
作者：徐忠興
三、代理人訂立合同的效力
21、企業(yè)的一般業(yè)務(wù)人員對外擅自簽訂合同的效力
典型案例：山東德州針織廠與河南省鶴壁市外貿(mào)化工醫(yī)藥保健品公司購銷合同糾紛案（最高人民法院〔1995〕經(jīng)終字第61號）
裁判規(guī)則：企業(yè)的一般業(yè)務(wù)人員超越其權(quán)限范圍，以企業(yè)名義對外擅自簽訂合同，在不能認定企業(yè)有過錯的情況下，企業(yè)事后未予追認和履行的，該合同應(yīng)認定為無效。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，針織廠與化醫(yī)公司先后簽訂的三份購銷文化衫合同，當事人意思表示真實、內(nèi)容合法，均應(yīng)認定為有效。雙方當事人均應(yīng)按合同的約定，履行其義務(wù)。化醫(yī)公司未按約付清前二份合同的貨款，應(yīng)承擔違約責任，其交付針織廠的20噸棉紗，應(yīng)折抵貨款；針織廠應(yīng)承擔未履行第三份合同的責任。運費、輔料款應(yīng)按合同的約定辦理。原審法院鑒于第三份合同的履行已成為不可能，判令終止履行，并無不當，應(yīng)予維持。王忠杰系針織廠的一般業(yè)務(wù)人員，在事先未經(jīng)授權(quán)的情況下，擅自簽訂了降價協(xié)議，超越了其權(quán)限范圍；且由于降價協(xié)議將文化衫的價格，由原約定的每打55.5元、每打53.5元，降為每打40元，在不能認定針織廠有過錯的情況下，對文化衫大幅度的降價，損害了針織廠的合法權(quán)益；該降價協(xié)議，針織廠未加蓋公章，事后也未予追認和履行，因此，降價協(xié)議應(yīng)認定為無效。上訴人針織廠的上訴理由成立，本院對其主張予以支持；化醫(yī)公司雖主張針織廠認可了降價協(xié)議，但由于其不能舉證，且由于該主張與針織廠立即向化醫(yī)公司主張權(quán)利的事實相悖，故本院對其主張不予支持。
案例索引：載最高人民法院經(jīng)濟審判庭編：《經(jīng)濟審判指導(dǎo)與參考》第2卷，第389—393頁。
22、無權(quán)代理與自己代理的認定
典型案例：安徽合肥東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴江蘇匯鴻國際集團土產(chǎn)進出口股份有限公司債務(wù)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售合同糾紛案（最高人民法院〔2002〕民一終字第7號）
裁判規(guī)則：公司主要負責人明知公司已取消對其的委托授權(quán)仍代表公司簽訂合同，屬于無權(quán)代理；該人員代表其他公司為本公司償債，屬于自己代理，該行為無效。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，丁華榮作為合利公司和華僑公司的副總經(jīng)理，在1997年12月11日代表東方公司與土產(chǎn)公司、華僑公司簽訂《〈翠竹園小區(qū)〉商品房預(yù)售（購）合同》時明知東方公司總經(jīng)理《委托書》的授權(quán)目的和范圍，在東方公司已取消對其的委托授權(quán)的情況下，卻仍代表東方公司與匯鴻公司簽訂與《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無關(guān)的商品房預(yù)售合同，是沒有代理權(quán)的行為�！丁创渲駡@小區(qū)〉商品房預(yù)售（購）合同》的內(nèi)容本身不是單純的商品房預(yù)售，該合同的目的就是為了使匯鴻公司實現(xiàn)其對華僑公司的債權(quán)，其實質(zhì)是華僑公司以東方公司的房屋向匯鴻公司抵償其債務(wù)，商品房預(yù)售只是以上目的的表現(xiàn)形式。對于以東方公司的房屋抵償華僑公司的債務(wù)，丁華榮沒有東方公司任何形式上的授權(quán)，匯鴻公司也沒有理由相信丁華榮有代理權(quán)。丁華榮身為華僑公司副總經(jīng)理代理東方公司表示以其房產(chǎn)為華僑公司償債，屬于自己代理的行為，該代理行為不發(fā)生法律效力。因此，《〈翠竹園小區(qū)〉商品房預(yù)售（購）合同》第3條關(guān)于匯鴻公司付款行為的約定是無效的。丁華榮簽訂該合同時代理東方公司的行為明顯損害東方公司的權(quán)益，匯鴻公司明知丁華榮的身份，在簽訂《〈翠竹園小區(qū)〉商品房預(yù)售（購）合同》時未盡合理的審查義務(wù)，存在疏忽和懈怠，對該代理行為無效負有過錯。丁華榮以東方公司名義向匯鴻公司開具收款收據(jù)的代理行為，也是不發(fā)生法律效力的。
案例索引：載最高人民法院辦公廳編：《最高人民法院公布裁判文書》（2002年），人民法院出版社2003年版，第571—580頁。
23、新設(shè)企業(yè)與注銷企業(yè)之間承繼關(guān)系的認定及新設(shè)企業(yè)對注銷企業(yè)無權(quán)代理人代理行為追認的法律效力
典型案例：鷹潭市贛東實業(yè)有限公司與付才保及江西信義房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案（最高人民法院〔2005〕民一終字第78號）
裁判規(guī)則：掛靠政府部門的私營企業(yè)，按照國家解除私營企業(yè)掛靠政策，申請注銷登記，同時新設(shè)企業(yè)。老企業(yè)的注銷與新企業(yè)的設(shè)立是相關(guān)行政部門及掛靠私營企業(yè)解除企止掛靠，還原企業(yè)原本性質(zhì)的方式。新設(shè)企業(yè)承接注銷企業(yè)的全部資產(chǎn)，亦應(yīng)承擔注銷企業(yè)的全部債務(wù)，兩企業(yè)之間具有法律上的承繼關(guān)系，新設(shè)企業(yè)因此對注銷企業(yè)無權(quán)代理人的代理行為享有追認權(quán)，并基于追認行為承擔代理人代理行為的法律后果。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，對本案所涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》簽約主體的確定，是解決雙方當事人爭議的關(guān)鍵。從《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》的文字表述上看，該協(xié)議的簽約主體一方為老贛東公司，一方為老信義公司。付才保是作為老信義公司的代理人在協(xié)議書上簽字捺印。簽約時，付才保未出具老信義公司的授權(quán)書，依照合同法第48條的規(guī)定，老贛東公司如對付才保代理人的身份存在異議，可以催告老信義公司對付才保的代理行為予以追認，但老贛東公司未行使催告權(quán)。同時，江西翔鷹會計師事務(wù)所出具的翔鷹所驗字（2002）第051號《驗資報告》及中國農(nóng)業(yè)銀行鷹潭市分行營業(yè)部于2001年2月22日出具的《證明》均聲稱，老贛東公司引進了老信義公司資金，表明老贛東公司曾向有關(guān)部門表示其與老信義公司簽訂了《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，老信義公司履行了合同義務(wù)。據(jù)此，可以認定老贛東公司的真實意思表示是與老倍義公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，并對付才保作為老信義公司代理人的身份不持異議。根據(jù)《民法通則》第66條、《合同法》第48 條規(guī)定，新信義公司作為老信義公司權(quán)利義務(wù)的承受著，向有關(guān)部門檢舉老贛東公司法定代表人涉嫌犯罪問題及向一審法院提交的說明，已經(jīng)表明對付才保簽約行為及履約行為的認可，《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》因此對新信義公司產(chǎn)生法律效力，新信義公司依法享有該協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)。付才保作為老信義公司的簽約代理人，在新信義公司已經(jīng)對其簽約行為予以追認的情況下，無須對該協(xié)議承擔責任。
案例索引：載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2006年第3集（總第27集），法律出版社2006年版，第234—248頁。
24、表見代理的實務(wù)認定規(guī)則
典型案例：中國銀行合肥市桐城路分理處訴安徽合肥東方房地產(chǎn)有限責任公司借款、抵押擔保合同糾紛案（最高人民法院〔2000〕經(jīng)終字第220號）
裁判規(guī)則：構(gòu)成表見代理應(yīng)同時具備行為人具有代理權(quán)的客觀表象和相對人善意無過失兩個方面的要件，相對人存在疏忽懈怠的重大過失的，不構(gòu)成表見代理。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，綜觀現(xiàn)有事實和相關(guān)證據(jù)，雖然本案因存在合利公司具有代理權(quán)的客觀表象而符合表見代理的客觀要件，但由于廬州信用社在審查“翠竹園”小區(qū)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和授權(quán)委托書以及在締結(jié)抵押貸款和信用貸款合同過程中，在判斷合利公司是否具有代理權(quán)問題上，存在疏忽懈怠的重大過失乃至一定程度的惡意，并不符合表見代理制度關(guān)于相對人須為善意無過失的要件，因此，合利公司的無權(quán)代理行為不能構(gòu)成表見代理，本案系爭借款合同和抵押合同為無效合同，對東方公司不具有法律約束力，應(yīng)由合利公司承擔無權(quán)代理的法律后果。
案例索引：載最高人民法院辦公廳編：《最高人民法院公布裁判文書（2002年）》，人民法院出版社2003年版，第297—306頁。
25、無效合同是否適用表見代理制度
典型案例：興業(yè)銀行廣州分行與深圳市機場股份有限公司借款合同糾紛案（最高人民法院〔2008〕民二終字第124號）
裁判規(guī)則：表見代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍以代理人名義訂立合同，而善意相對人客觀上有充分的理由相信行為人具有代理權(quán)的，該代理行為有效，被代理人應(yīng)按照合同約定承擔其與相對人之間的民事責任。但如果合同系以合法形式掩蓋非法目的，則合同依法為無效合同，在此情況下不應(yīng)適用合同法關(guān)于表見代理的規(guī)定。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，關(guān)于興業(yè)銀行廣州分行上訴所稱本案崔紹先的行為構(gòu)成表見代理，本案授信合同和與之相關(guān)的一系列貸款合同為有效合同，深圳機場公司應(yīng)依貸款合同返還貸款本息(包括罰息)的上訴請求。本院認為，表見代理是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后繼續(xù)以代理人名義訂立合同，而善意相對人客觀上有充分的理由相信行為人具有代理權(quán)，則該代理行為有效，被代理人應(yīng)按合同約定承擔其與相對人之間的民事責任。但是，在相對方有過錯的場合，不論該種過錯是故意還是過失，無表見代理適用之余地。因本案基本授信合同及相關(guān)貸款合同，均為以合法的形式掩蓋非法目的的無效合同，且興業(yè)銀行廣州分行在本案所涉貸款過程中具有過錯，故本案不適用合同法關(guān)于表見代理的規(guī)定，深圳機場公司和興業(yè)銀行廣州分行應(yīng)根據(jù)各自的過錯程度承擔相應(yīng)的民事責任。
案例索引：載《最高人民法院公報》2009年第11期（總第157期）。
26、私蓋單位公章實施合同行為的效力認定
典型案例：武漢市商業(yè)銀行民主路支行與中國經(jīng)濟開發(fā)信托投資公司武漢證券業(yè)務(wù)部、武漢四星旅業(yè)娛樂實業(yè)發(fā)展有限公司確認擔保效力糾紛上訴案（最高人民法院〔1999〕民終字第52號）
裁判規(guī)則：簽章人為單位負有管理公章職責的人，未經(jīng)單位同意私蓋公章實施擔保行為，不屬于盜蓋公章的行為，擔保權(quán)人對此已盡必要的注意義務(wù)，行為沒有過錯的，應(yīng)認定簽章人的行為構(gòu)成表見代理。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，民主路支行依據(jù)在擔保方項下蓋有國投證券部公章和法定代表人名章的合同請求國投證券部承擔保證責任，依據(jù)充分。國投證券部沒有證據(jù)證明民主路支行與史法軍惡意串通，沒有證據(jù)證明民主路支行明知史法軍私蓋國投證券部的公章。民主路支行拿到國投證券部蓋完公章的合同之后，派人到國投證券部進行了核實，合同上的公章及名章均系國投證券部的印鑒。民主路支行盡到了注意義務(wù)，行為沒有過錯。史法軍是國投證券部的辦公室主任，負責管理公章和法定代表人名章，史法軍利用管理公章及法定代表人名章的便利，未經(jīng)國投證券部同意，私自實施國投證券部的擔保行為，是國投證券部內(nèi)部管理問題，不屬于盜蓋公章的行為，國投證券部不能免責。其自身過錯造成的損失，不能轉(zhuǎn)移給無過錯的一方。史法軍所實施的行為已構(gòu)成表見代理，故國投證券部應(yīng)對史法軍私蓋公章的行為承擔責任。
案例索引：載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2000年第2卷（總第2卷），法律出版社2000年版，第281—285頁。
27、基于合理信賴并符合交易習慣的代理構(gòu)成表見代理
典型案例：王忠東訴張健全買賣合同糾紛案（福建省廈門市中級人民法院〔2009〕廈民終字第2005號）
裁判規(guī)則：買賣合同中，買方基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習慣將剩余貨款支付給賣方此前長期授權(quán)負責收款的人員，該付款行為有效，賣方應(yīng)承擔表見代理的后果。
實務(wù)詳解：福建省廈門市同安區(qū)人民法院認為，被告于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月31日前償還2萬元欠款后，于2006年12月26日通過中國建設(shè)銀行自助柜員機轉(zhuǎn)賬2萬元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。鑒于原、被告雙方于2006年11月24日出具的欠條內(nèi)容未約定具體支付款項的方式，故被告基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習慣將款項支付給原告方此前一直負責收取款項的人員俞斐并無不當。原告關(guān)于其已經(jīng)告知被告不要支付款項給俞斐及被告與俞斐之間可能存在其他欠款關(guān)系的主張，沒有相應(yīng)證據(jù)證明，缺乏事實依據(jù)。故本案訟爭欠條項下被告所欠原告2萬元的石材款已經(jīng)得到清償。原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。
案例索引：載最高人民法院中國應(yīng)用法學(xué)研究所編：《人民法院案例選》2010年第1輯（總第71輯），人民法院出版社2010年版，第1—4頁。
四、法定代表人越權(quán)訂立合同的效力
28、已被停止職務(wù)的公司法定代表人對外簽訂合同的力
典型案例：北京公達房地產(chǎn)有限責任公司訴北京市祥和三峽房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛案（最高人民法院〔2009〕民提字第76號）
裁判規(guī)則：公司的法定代表人依法代表公司對外進行民事活動。法定代表人發(fā)生變更的，應(yīng)當在工商管理部門辦理變更登記。公司的法定代表人在對外簽訂合同時已經(jīng)被上級單位決定停止職務(wù)，但未辦理變更登記，公司以此主張合同無效的，人民法院不予支持。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，1995年4月13日劉玉章作為三峽公司的法定代表人與公達公司簽訂了革新里項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在該協(xié)議書上有三峽公司的公章及劉玉章的簽字。此時，劉玉章雖然已被三峽公司上級單位停止了工作，但直至1995年4月22日，工商登記才將三峽公司的法定代表人劉玉章變更為張勝利。即劉玉章在與公達公司簽訂項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，在三峽公司的工商登記上劉玉章仍為該公司的法定代表人。劉玉章以法定代表人的身份與公達公司簽訂協(xié)議符合企業(yè)法人對外進行民事活動的形式要件，并且該協(xié)議也加蓋了三峽公司的公章，因此，雙方簽訂的項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當依法成立并生效。劉玉章在簽訂協(xié)議時雖已被其上級單位決定停止職務(wù)，但該決定屬三峽公司內(nèi)部工作調(diào)整，劉玉章代表三峽公司對外進行民事活動的身份仍應(yīng)以工商登記的公示內(nèi)容為依據(jù)。不能以其公司內(nèi)部工作人員職務(wù)變更為由，否認其對外代表行為的效力。此外，1996年1月10日，北京市城市開發(fā)建設(shè)綜合開發(fā)辦公室召集三峽公司和公達公司開會研究革新里項目的開發(fā)建設(shè)問題，三峽公司的時任法定代表人張勝利參加了會議。此事實表明三峽公司也認可了三峽公司與公達公司簽訂項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。原審法院以三峽公司內(nèi)部人員調(diào)整為由認定劉玉章與公達公司簽訂協(xié)議為無權(quán)代理，屬認定事實錯誤，應(yīng)予糾正。
案例索引：載《最高人民法院公報》2010年第11期（總第169期）。
29、法定代表人越權(quán)對外擔保行為的效力
典型案例：中國銀行（香港）有限公司與汕頭宏業(yè)（集團）股份有限公司、汕頭經(jīng)濟特區(qū)新業(yè)發(fā)展有限公司擔保合同糾紛案（最高人民法院〔2002〕民四終字第6號）
裁判規(guī)則：公司法定代表人越權(quán)對外擔保，該公司未能提供證據(jù)證明相對人取得擔保合同時知道或者應(yīng)當知道該擔保合同是其法定代表人越權(quán)訂立的，該法定代表人的代表行為有效。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，宏業(yè)公司主張本案擔保契約上的蓋章是一種越權(quán)行為，且國華銀行應(yīng)當是知道的，因此擔保契約對國華銀行不發(fā)生法律效力�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權(quán)限訂立的擔保合同，除相對人知道或者應(yīng)當知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。”而宏業(yè)公司未能提供證據(jù)證明國華銀行取得擔保契約時知道或者應(yīng)當知道該擔保契約是其法定代表人越權(quán)訂立的。國華銀行在取得宏業(yè)公司擔保契約的同時，還取得了一份蓋有宏業(yè)公司真實印章的該公司董事會決議，該決議表明宏業(yè)公司的擔保行為是經(jīng)過董事會同意的。雖然本院經(jīng)過審理，最終對該份《董事會會議決議》所載內(nèi)容的真實性不予確認，但宏業(yè)公司僅是在本案糾紛發(fā)生后，對《董事會會議決議》的真實性提出異議，其不能提供充分證據(jù)證明國華銀行取得擔保契約時，即知道或者應(yīng)該知道該擔保契約是越權(quán)簽訂的。相反，國華銀行取得蓋有宏業(yè)公司真實印章的董事會決議的事實，恰恰表明國華銀行當時是有充分理由相信宏業(yè)公司出具的擔保契約，是經(jīng)過其董事會同意的，不存在越權(quán)行為。因此宏業(yè)公司主張本案擔保契約上的蓋章是一種越權(quán)行為，擔保契約對國華銀行不發(fā)生法律效力的上訴理由不能成立。
案例索引：載《最高人民法院公報》2005年第7期（總第105期）。
五、無處分權(quán)人訂立合同的效力
30、無權(quán)處分情形下的抵押合同的效力
典型案例：中國信達資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫、陜西省糧油食品進出口公司借款擔保合同糾紛案（最高人民法院〔2007〕民二終字第222號）
裁判規(guī)則：依照《擔保法》第三十三條的規(guī)定，抵押人享有抵押物的所有權(quán)或合法處分權(quán)。單位將房產(chǎn)分配給職工后，根據(jù)“地隨房走，房隨地走”的原則，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也發(fā)生轉(zhuǎn)讓，單位無權(quán)對已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利進行處分。因此，單位將房產(chǎn)分配給職工后，將該房產(chǎn)占用的土地使用權(quán)抵押給他人的，抵押合同無效。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”，中華人民共和國建設(shè)部1997年10月27日頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”，中華人民共和國土地管理局1992年3月8日頒布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第十一條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。“地隨房走，房隨地走”的權(quán)利合一原則是我國房地產(chǎn)權(quán)屬的一貫原則。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人負有將所售房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的權(quán)利。在土地使用權(quán)變更登記完成之前，轉(zhuǎn)讓人為登記的名義權(quán)利人，但受讓人為實質(zhì)權(quán)利人，可以請求將土地使用權(quán)變更至自己名下。陜中營抵字022號《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產(chǎn)”，中轉(zhuǎn)冷庫 2003年向西安市國土資源和房屋管理局報送的也為《關(guān)于同意繼續(xù)用土地及地面建筑物進行貸款抵押的函》。因此，雖然抵押登記只針對西未國用（2000）字第979號國有土地使用權(quán)，但應(yīng)視為當事人約定土地使用權(quán)與地面建筑物所有權(quán)一并抵押。然而地上建筑物中職工住宅樓的所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給購房職工所有，中轉(zhuǎn)冷庫并無權(quán)利處分。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條之規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，該抵押合同未經(jīng)地上建筑物所有權(quán)人購房職工追認；且西未國用（2000）字第979號土地使用權(quán)證書中已經(jīng)標明該宗土地上存有地上建筑物，并標明為中轉(zhuǎn)冷庫的福利區(qū)，地上建筑物中職工住宅樓所有權(quán)已經(jīng)登記移轉(zhuǎn)至購房職工名下，而原債權(quán)銀行卻未查明地上建筑物實際權(quán)屬即接受抵押，也存在過錯，因此抵押合同無效，依據(jù)該合同設(shè)立的抵押權(quán)也相應(yīng)無效。
案例索引：載《最高人民法院公報》2009年12期（總第158期）。
作者：徐忠興
三、代理人訂立合同的效力
21、企業(yè)的一般業(yè)務(wù)人員對外擅自簽訂合同的效力
典型案例：山東德州針織廠與河南省鶴壁市外貿(mào)化工醫(yī)藥保健品公司購銷合同糾紛案（最高人民法院〔1995〕經(jīng)終字第61號）
裁判規(guī)則：企業(yè)的一般業(yè)務(wù)人員超越其權(quán)限范圍，以企業(yè)名義對外擅自簽訂合同，在不能認定企業(yè)有過錯的情況下，企業(yè)事后未予追認和履行的，該合同應(yīng)認定為無效。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，針織廠與化醫(yī)公司先后簽訂的三份購銷文化衫合同，當事人意思表示真實、內(nèi)容合法，均應(yīng)認定為有效。雙方當事人均應(yīng)按合同的約定，履行其義務(wù)。化醫(yī)公司未按約付清前二份合同的貨款，應(yīng)承擔違約責任，其交付針織廠的20噸棉紗，應(yīng)折抵貨款；針織廠應(yīng)承擔未履行第三份合同的責任。運費、輔料款應(yīng)按合同的約定辦理。原審法院鑒于第三份合同的履行已成為不可能，判令終止履行，并無不當，應(yīng)予維持。王忠杰系針織廠的一般業(yè)務(wù)人員，在事先未經(jīng)授權(quán)的情況下，擅自簽訂了降價協(xié)議，超越了其權(quán)限范圍；且由于降價協(xié)議將文化衫的價格，由原約定的每打55.5元、每打53.5元，降為每打40元，在不能認定針織廠有過錯的情況下，對文化衫大幅度的降價，損害了針織廠的合法權(quán)益；該降價協(xié)議，針織廠未加蓋公章，事后也未予追認和履行，因此，降價協(xié)議應(yīng)認定為無效。上訴人針織廠的上訴理由成立，本院對其主張予以支持；化醫(yī)公司雖主張針織廠認可了降價協(xié)議，但由于其不能舉證，且由于該主張與針織廠立即向化醫(yī)公司主張權(quán)利的事實相悖，故本院對其主張不予支持。
案例索引：載最高人民法院經(jīng)濟審判庭編：《經(jīng)濟審判指導(dǎo)與參考》第2卷，第389—393頁。
22、無權(quán)代理與自己代理的認定
典型案例：安徽合肥東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴江蘇匯鴻國際集團土產(chǎn)進出口股份有限公司債務(wù)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售合同糾紛案（最高人民法院〔2002〕民一終字第7號）
裁判規(guī)則：公司主要負責人明知公司已取消對其的委托授權(quán)仍代表公司簽訂合同，屬于無權(quán)代理；該人員代表其他公司為本公司償債，屬于自己代理，該行為無效。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，丁華榮作為合利公司和華僑公司的副總經(jīng)理，在1997年12月11日代表東方公司與土產(chǎn)公司、華僑公司簽訂《〈翠竹園小區(qū)〉商品房預(yù)售（購）合同》時明知東方公司總經(jīng)理《委托書》的授權(quán)目的和范圍，在東方公司已取消對其的委托授權(quán)的情況下，卻仍代表東方公司與匯鴻公司簽訂與《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無關(guān)的商品房預(yù)售合同，是沒有代理權(quán)的行為�！丁创渲駡@小區(qū)〉商品房預(yù)售（購）合同》的內(nèi)容本身不是單純的商品房預(yù)售，該合同的目的就是為了使匯鴻公司實現(xiàn)其對華僑公司的債權(quán)，其實質(zhì)是華僑公司以東方公司的房屋向匯鴻公司抵償其債務(wù)，商品房預(yù)售只是以上目的的表現(xiàn)形式。對于以東方公司的房屋抵償華僑公司的債務(wù)，丁華榮沒有東方公司任何形式上的授權(quán)，匯鴻公司也沒有理由相信丁華榮有代理權(quán)。丁華榮身為華僑公司副總經(jīng)理代理東方公司表示以其房產(chǎn)為華僑公司償債，屬于自己代理的行為，該代理行為不發(fā)生法律效力。因此，《〈翠竹園小區(qū)〉商品房預(yù)售（購）合同》第3條關(guān)于匯鴻公司付款行為的約定是無效的。丁華榮簽訂該合同時代理東方公司的行為明顯損害東方公司的權(quán)益，匯鴻公司明知丁華榮的身份，在簽訂《〈翠竹園小區(qū)〉商品房預(yù)售（購）合同》時未盡合理的審查義務(wù)，存在疏忽和懈怠，對該代理行為無效負有過錯。丁華榮以東方公司名義向匯鴻公司開具收款收據(jù)的代理行為，也是不發(fā)生法律效力的。
案例索引：載最高人民法院辦公廳編：《最高人民法院公布裁判文書》（2002年），人民法院出版社2003年版，第571—580頁。
23、新設(shè)企業(yè)與注銷企業(yè)之間承繼關(guān)系的認定及新設(shè)企業(yè)對注銷企業(yè)無權(quán)代理人代理行為追認的法律效力
典型案例：鷹潭市贛東實業(yè)有限公司與付才保及江西信義房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案（最高人民法院〔2005〕民一終字第78號）
裁判規(guī)則：掛靠政府部門的私營企業(yè)，按照國家解除私營企業(yè)掛靠政策，申請注銷登記，同時新設(shè)企業(yè)。老企業(yè)的注銷與新企業(yè)的設(shè)立是相關(guān)行政部門及掛靠私營企業(yè)解除企止掛靠，還原企業(yè)原本性質(zhì)的方式。新設(shè)企業(yè)承接注銷企業(yè)的全部資產(chǎn)，亦應(yīng)承擔注銷企業(yè)的全部債務(wù)，兩企業(yè)之間具有法律上的承繼關(guān)系，新設(shè)企業(yè)因此對注銷企業(yè)無權(quán)代理人的代理行為享有追認權(quán)，并基于追認行為承擔代理人代理行為的法律后果。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，對本案所涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》簽約主體的確定，是解決雙方當事人爭議的關(guān)鍵。從《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》的文字表述上看，該協(xié)議的簽約主體一方為老贛東公司，一方為老信義公司。付才保是作為老信義公司的代理人在協(xié)議書上簽字捺印。簽約時，付才保未出具老信義公司的授權(quán)書，依照合同法第48條的規(guī)定，老贛東公司如對付才保代理人的身份存在異議，可以催告老信義公司對付才保的代理行為予以追認，但老贛東公司未行使催告權(quán)。同時，江西翔鷹會計師事務(wù)所出具的翔鷹所驗字（2002）第051號《驗資報告》及中國農(nóng)業(yè)銀行鷹潭市分行營業(yè)部于2001年2月22日出具的《證明》均聲稱，老贛東公司引進了老信義公司資金，表明老贛東公司曾向有關(guān)部門表示其與老信義公司簽訂了《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，老信義公司履行了合同義務(wù)。據(jù)此，可以認定老贛東公司的真實意思表示是與老倍義公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，并對付才保作為老信義公司代理人的身份不持異議。根據(jù)《民法通則》第66條、《合同法》第48 條規(guī)定，新信義公司作為老信義公司權(quán)利義務(wù)的承受著，向有關(guān)部門檢舉老贛東公司法定代表人涉嫌犯罪問題及向一審法院提交的說明，已經(jīng)表明對付才保簽約行為及履約行為的認可，《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》因此對新信義公司產(chǎn)生法律效力，新信義公司依法享有該協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)。付才保作為老信義公司的簽約代理人，在新信義公司已經(jīng)對其簽約行為予以追認的情況下，無須對該協(xié)議承擔責任。
案例索引：載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2006年第3集（總第27集），法律出版社2006年版，第234—248頁。
24、表見代理的實務(wù)認定規(guī)則
典型案例：中國銀行合肥市桐城路分理處訴安徽合肥東方房地產(chǎn)有限責任公司借款、抵押擔保合同糾紛案（最高人民法院〔2000〕經(jīng)終字第220號）
裁判規(guī)則：構(gòu)成表見代理應(yīng)同時具備行為人具有代理權(quán)的客觀表象和相對人善意無過失兩個方面的要件，相對人存在疏忽懈怠的重大過失的，不構(gòu)成表見代理。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，綜觀現(xiàn)有事實和相關(guān)證據(jù)，雖然本案因存在合利公司具有代理權(quán)的客觀表象而符合表見代理的客觀要件，但由于廬州信用社在審查“翠竹園”小區(qū)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和授權(quán)委托書以及在締結(jié)抵押貸款和信用貸款合同過程中，在判斷合利公司是否具有代理權(quán)問題上，存在疏忽懈怠的重大過失乃至一定程度的惡意，并不符合表見代理制度關(guān)于相對人須為善意無過失的要件，因此，合利公司的無權(quán)代理行為不能構(gòu)成表見代理，本案系爭借款合同和抵押合同為無效合同，對東方公司不具有法律約束力，應(yīng)由合利公司承擔無權(quán)代理的法律后果。
案例索引：載最高人民法院辦公廳編：《最高人民法院公布裁判文書（2002年）》，人民法院出版社2003年版，第297—306頁。
25、無效合同是否適用表見代理制度
典型案例：興業(yè)銀行廣州分行與深圳市機場股份有限公司借款合同糾紛案（最高人民法院〔2008〕民二終字第124號）
裁判規(guī)則：表見代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍以代理人名義訂立合同，而善意相對人客觀上有充分的理由相信行為人具有代理權(quán)的，該代理行為有效，被代理人應(yīng)按照合同約定承擔其與相對人之間的民事責任。但如果合同系以合法形式掩蓋非法目的，則合同依法為無效合同，在此情況下不應(yīng)適用合同法關(guān)于表見代理的規(guī)定。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，關(guān)于興業(yè)銀行廣州分行上訴所稱本案崔紹先的行為構(gòu)成表見代理，本案授信合同和與之相關(guān)的一系列貸款合同為有效合同，深圳機場公司應(yīng)依貸款合同返還貸款本息(包括罰息)的上訴請求。本院認為，表見代理是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后繼續(xù)以代理人名義訂立合同，而善意相對人客觀上有充分的理由相信行為人具有代理權(quán)，則該代理行為有效，被代理人應(yīng)按合同約定承擔其與相對人之間的民事責任。但是，在相對方有過錯的場合，不論該種過錯是故意還是過失，無表見代理適用之余地。因本案基本授信合同及相關(guān)貸款合同，均為以合法的形式掩蓋非法目的的無效合同，且興業(yè)銀行廣州分行在本案所涉貸款過程中具有過錯，故本案不適用合同法關(guān)于表見代理的規(guī)定，深圳機場公司和興業(yè)銀行廣州分行應(yīng)根據(jù)各自的過錯程度承擔相應(yīng)的民事責任。
案例索引：載《最高人民法院公報》2009年第11期（總第157期）。
26、私蓋單位公章實施合同行為的效力認定
典型案例：武漢市商業(yè)銀行民主路支行與中國經(jīng)濟開發(fā)信托投資公司武漢證券業(yè)務(wù)部、武漢四星旅業(yè)娛樂實業(yè)發(fā)展有限公司確認擔保效力糾紛上訴案（最高人民法院〔1999〕民終字第52號）
裁判規(guī)則：簽章人為單位負有管理公章職責的人，未經(jīng)單位同意私蓋公章實施擔保行為，不屬于盜蓋公章的行為，擔保權(quán)人對此已盡必要的注意義務(wù)，行為沒有過錯的，應(yīng)認定簽章人的行為構(gòu)成表見代理。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，民主路支行依據(jù)在擔保方項下蓋有國投證券部公章和法定代表人名章的合同請求國投證券部承擔保證責任，依據(jù)充分。國投證券部沒有證據(jù)證明民主路支行與史法軍惡意串通，沒有證據(jù)證明民主路支行明知史法軍私蓋國投證券部的公章。民主路支行拿到國投證券部蓋完公章的合同之后，派人到國投證券部進行了核實，合同上的公章及名章均系國投證券部的印鑒。民主路支行盡到了注意義務(wù)，行為沒有過錯。史法軍是國投證券部的辦公室主任，負責管理公章和法定代表人名章，史法軍利用管理公章及法定代表人名章的便利，未經(jīng)國投證券部同意，私自實施國投證券部的擔保行為，是國投證券部內(nèi)部管理問題，不屬于盜蓋公章的行為，國投證券部不能免責。其自身過錯造成的損失，不能轉(zhuǎn)移給無過錯的一方。史法軍所實施的行為已構(gòu)成表見代理，故國投證券部應(yīng)對史法軍私蓋公章的行為承擔責任。
案例索引：載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2000年第2卷（總第2卷），法律出版社2000年版，第281—285頁。
27、基于合理信賴并符合交易習慣的代理構(gòu)成表見代理
典型案例：王忠東訴張健全買賣合同糾紛案（福建省廈門市中級人民法院〔2009〕廈民終字第2005號）
裁判規(guī)則：買賣合同中，買方基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習慣將剩余貨款支付給賣方此前長期授權(quán)負責收款的人員，該付款行為有效，賣方應(yīng)承擔表見代理的后果。
實務(wù)詳解：福建省廈門市同安區(qū)人民法院認為，被告于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月31日前償還2萬元欠款后，于2006年12月26日通過中國建設(shè)銀行自助柜員機轉(zhuǎn)賬2萬元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。鑒于原、被告雙方于2006年11月24日出具的欠條內(nèi)容未約定具體支付款項的方式，故被告基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習慣將款項支付給原告方此前一直負責收取款項的人員俞斐并無不當。原告關(guān)于其已經(jīng)告知被告不要支付款項給俞斐及被告與俞斐之間可能存在其他欠款關(guān)系的主張，沒有相應(yīng)證據(jù)證明，缺乏事實依據(jù)。故本案訟爭欠條項下被告所欠原告2萬元的石材款已經(jīng)得到清償。原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。
案例索引：載最高人民法院中國應(yīng)用法學(xué)研究所編：《人民法院案例選》2010年第1輯（總第71輯），人民法院出版社2010年版，第1—4頁。
四、法定代表人越權(quán)訂立合同的效力
28、已被停止職務(wù)的公司法定代表人對外簽訂合同的力
典型案例：北京公達房地產(chǎn)有限責任公司訴北京市祥和三峽房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛案（最高人民法院〔2009〕民提字第76號）
裁判規(guī)則：公司的法定代表人依法代表公司對外進行民事活動。法定代表人發(fā)生變更的，應(yīng)當在工商管理部門辦理變更登記。公司的法定代表人在對外簽訂合同時已經(jīng)被上級單位決定停止職務(wù)，但未辦理變更登記，公司以此主張合同無效的，人民法院不予支持。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，1995年4月13日劉玉章作為三峽公司的法定代表人與公達公司簽訂了革新里項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在該協(xié)議書上有三峽公司的公章及劉玉章的簽字。此時，劉玉章雖然已被三峽公司上級單位停止了工作，但直至1995年4月22日，工商登記才將三峽公司的法定代表人劉玉章變更為張勝利。即劉玉章在與公達公司簽訂項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，在三峽公司的工商登記上劉玉章仍為該公司的法定代表人。劉玉章以法定代表人的身份與公達公司簽訂協(xié)議符合企業(yè)法人對外進行民事活動的形式要件，并且該協(xié)議也加蓋了三峽公司的公章，因此，雙方簽訂的項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當依法成立并生效。劉玉章在簽訂協(xié)議時雖已被其上級單位決定停止職務(wù)，但該決定屬三峽公司內(nèi)部工作調(diào)整，劉玉章代表三峽公司對外進行民事活動的身份仍應(yīng)以工商登記的公示內(nèi)容為依據(jù)。不能以其公司內(nèi)部工作人員職務(wù)變更為由，否認其對外代表行為的效力。此外，1996年1月10日，北京市城市開發(fā)建設(shè)綜合開發(fā)辦公室召集三峽公司和公達公司開會研究革新里項目的開發(fā)建設(shè)問題，三峽公司的時任法定代表人張勝利參加了會議。此事實表明三峽公司也認可了三峽公司與公達公司簽訂項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。原審法院以三峽公司內(nèi)部人員調(diào)整為由認定劉玉章與公達公司簽訂協(xié)議為無權(quán)代理，屬認定事實錯誤，應(yīng)予糾正。
案例索引：載《最高人民法院公報》2010年第11期（總第169期）。
29、法定代表人越權(quán)對外擔保行為的效力
典型案例：中國銀行（香港）有限公司與汕頭宏業(yè)（集團）股份有限公司、汕頭經(jīng)濟特區(qū)新業(yè)發(fā)展有限公司擔保合同糾紛案（最高人民法院〔2002〕民四終字第6號）
裁判規(guī)則：公司法定代表人越權(quán)對外擔保，該公司未能提供證據(jù)證明相對人取得擔保合同時知道或者應(yīng)當知道該擔保合同是其法定代表人越權(quán)訂立的，該法定代表人的代表行為有效。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，宏業(yè)公司主張本案擔保契約上的蓋章是一種越權(quán)行為，且國華銀行應(yīng)當是知道的，因此擔保契約對國華銀行不發(fā)生法律效力�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權(quán)限訂立的擔保合同，除相對人知道或者應(yīng)當知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。”而宏業(yè)公司未能提供證據(jù)證明國華銀行取得擔保契約時知道或者應(yīng)當知道該擔保契約是其法定代表人越權(quán)訂立的。國華銀行在取得宏業(yè)公司擔保契約的同時，還取得了一份蓋有宏業(yè)公司真實印章的該公司董事會決議，該決議表明宏業(yè)公司的擔保行為是經(jīng)過董事會同意的。雖然本院經(jīng)過審理，最終對該份《董事會會議決議》所載內(nèi)容的真實性不予確認，但宏業(yè)公司僅是在本案糾紛發(fā)生后，對《董事會會議決議》的真實性提出異議，其不能提供充分證據(jù)證明國華銀行取得擔保契約時，即知道或者應(yīng)該知道該擔保契約是越權(quán)簽訂的。相反，國華銀行取得蓋有宏業(yè)公司真實印章的董事會決議的事實，恰恰表明國華銀行當時是有充分理由相信宏業(yè)公司出具的擔保契約，是經(jīng)過其董事會同意的，不存在越權(quán)行為。因此宏業(yè)公司主張本案擔保契約上的蓋章是一種越權(quán)行為，擔保契約對國華銀行不發(fā)生法律效力的上訴理由不能成立。
案例索引：載《最高人民法院公報》2005年第7期（總第105期）。
五、無處分權(quán)人訂立合同的效力
30、無權(quán)處分情形下的抵押合同的效力
典型案例：中國信達資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫、陜西省糧油食品進出口公司借款擔保合同糾紛案（最高人民法院〔2007〕民二終字第222號）
裁判規(guī)則：依照《擔保法》第三十三條的規(guī)定，抵押人享有抵押物的所有權(quán)或合法處分權(quán)。單位將房產(chǎn)分配給職工后，根據(jù)“地隨房走，房隨地走”的原則，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也發(fā)生轉(zhuǎn)讓，單位無權(quán)對已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利進行處分。因此，單位將房產(chǎn)分配給職工后，將該房產(chǎn)占用的土地使用權(quán)抵押給他人的，抵押合同無效。
實務(wù)詳解：最高人民法院認為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”，中華人民共和國建設(shè)部1997年10月27日頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”，中華人民共和國土地管理局1992年3月8日頒布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第十一條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。“地隨房走，房隨地走”的權(quán)利合一原則是我國房地產(chǎn)權(quán)屬的一貫原則。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人負有將所售房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的權(quán)利。在土地使用權(quán)變更登記完成之前，轉(zhuǎn)讓人為登記的名義權(quán)利人，但受讓人為實質(zhì)權(quán)利人，可以請求將土地使用權(quán)變更至自己名下。陜中營抵字022號《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產(chǎn)”，中轉(zhuǎn)冷庫 2003年向西安市國土資源和房屋管理局報送的也為《關(guān)于同意繼續(xù)用土地及地面建筑物進行貸款抵押的函》。因此，雖然抵押登記只針對西未國用（2000）字第979號國有土地使用權(quán)，但應(yīng)視為當事人約定土地使用權(quán)與地面建筑物所有權(quán)一并抵押。然而地上建筑物中職工住宅樓的所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給購房職工所有，中轉(zhuǎn)冷庫并無權(quán)利處分。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條之規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，該抵押合同未經(jīng)地上建筑物所有權(quán)人購房職工追認；且西未國用（2000）字第979號土地使用權(quán)證書中已經(jīng)標明該宗土地上存有地上建筑物，并標明為中轉(zhuǎn)冷庫的福利區(qū)，地上建筑物中職工住宅樓所有權(quán)已經(jīng)登記移轉(zhuǎn)至購房職工名下，而原債權(quán)銀行卻未查明地上建筑物實際權(quán)屬即接受抵押，也存在過錯，因此抵押合同無效，依據(jù)該合同設(shè)立的抵押權(quán)也相應(yīng)無效。
案例索引：載《最高人民法院公報》2009年12期（總第158期）。
