【案情】
2014年8月25日，鄧某擬購買某公司開發(fā)建設(shè)的樓盤房產(chǎn)。經(jīng)雙方協(xié)商，某公司為甲方，鄧某為乙方，雙方訂立了《認(rèn)購協(xié)議書》，對認(rèn)購房屋面積、單價(jià)、總價(jià)，購房定金、違約金、首期房款交付、付款方式、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。其中第二條約定“乙方在簽定本認(rèn)購協(xié)議書之日需向甲方交納購房定金人民幣貳萬元（20000元），乙方不違約時(shí)，本定金可沖銷購房款。簽定協(xié)議后若乙方途中要求退房的，乙方支付違約金人民幣壹萬元（10000元）整給甲方，余下所交定金待該套房再次出售后返還給乙方（不計(jì)利息）。”簽訂認(rèn)購協(xié)議書當(dāng)日，鄧某將購房定金20000元交付某公司。
2014年9月12日，鄧某向某公司提交《退房申請書》，以無法成功辦理銀行按揭貸款為由向某公司提出退房申請，并要求某公司退還其所交的20000元定金。2014年10月20日，某公司退還鄧某購房定金15000元，余款5000元未予退還。2014年12月22日，鄧某以某公司未全額退還購房定金為由訴至我院，請求解除雙方的《認(rèn)購協(xié)議書》，并要求某公司返還5000元定金。某公司以鄧某中途退房構(gòu)成違約應(yīng)支付違約金為由提起反訴，請求法院依法判令反訴被告鄧某支付反訴原告某公司違約金10000元。
【審理】
2015年3月9日，武鳴縣人民法院依法作出一審判決：
一、解除原告鄧某與被告某公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》；
二、駁回原告鄧某的其他訴訟請求；
三、反訴被告鄧某支付反訴原告某公司違約金10000元，扣除反訴原告某公司尚未返還反訴被告的購房定金5000元后，反訴被告鄧某仍應(yīng)支付反訴原告某公司違約金5000元。
【評析】
雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是：1、某公司是否還應(yīng)返還鄧某購房定金5000元？2、反訴被告鄧某是否應(yīng)支付給反訴原告某公司違約金10000元？
公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。本案中，某公司與鄧某在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并無違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效協(xié)議，簽約各方均應(yīng)嚴(yán)格遵守和履行義務(wù)。協(xié)議簽訂后，鄧某已依約交付購房定金20000元給某公司，某公司也按照約定將交首付所需材料和注意事項(xiàng)交代鄧某準(zhǔn)備，但由于鄧某無力支付首付款而向某公司申請退房，并要求某公司全部退還所交購房定金，鄧某系簽訂協(xié)議后途中要求退房，其行為違反上述雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》第二條的約定，已構(gòu)成違約。同時(shí)，鄧某因無力購房而請求解除雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》，某公司并無異議，視為雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同，法院予以認(rèn)定。
對于雙方爭議的購房定金和違約金問題，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》法釋〔2003〕7號(hào)第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。買受人鄧某不能辦理貸款支付首付款而申請退房，原因在于鄧某一方，與出賣人某公司無關(guān)。據(jù)此，導(dǎo)致本案雙方未能訂立商品房買賣合同的原因在于買受人鄧某，對于鄧某交付給某公司的定金應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定處理。
又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第一百一十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。第一百一十六條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
因此，某公司與鄧某簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》第二條中既約定違約金，又約定了定金，即買受人簽訂協(xié)議后中途要求退房的，違約方應(yīng)向守約方支付違約金10000元，余下所交定金待該套房再次出售后返還買受人，在鄧某簽訂協(xié)議后中途要求退房已構(gòu)成違約時(shí)，某公司既可以按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，也可以按照雙方的約定處理，現(xiàn)某公司主張由違約方鄧某按照約定支付違約金10000元，法院尊重當(dāng)事人的選擇，因此，某公司提出的反訴請求，有事實(shí)根據(jù)，且符合法律規(guī)定，法院應(yīng)予以支持。（作者：班文敏）
