【案情】房主“一房二賣”，兩位買房人先后訴至法院
2012年3月，許某與周某簽訂合同購(gòu)買其座落于宜興屺亭某拆遷安置小區(qū)的房屋，并根據(jù)合同約定按時(shí)支付了房款，由于涉案拆遷安置房屋當(dāng)時(shí)還不能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，所以并未辦理過(guò)戶手續(xù)。2012年9月，周某又與孫某就同一套房屋簽訂了買賣合同，孫某支付房款之后才發(fā)現(xiàn)該套房屋已經(jīng)事先賣給了許某。之后，許某和孫某二人就何人能取得房屋發(fā)生爭(zhēng)議，但是由于房屋一直不具備領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件所以無(wú)法訴至法院，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)：大家均不占用或處理此房屋，等具備領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的條件后通過(guò)訴訟途徑解決這一糾紛。然而，2013年5月孫某未經(jīng)賣房人周某及另一買房人許某的同意擅自向拆遷公司領(lǐng)取了涉案房屋的鑰匙并進(jìn)行了裝修，同年11月入住房屋。在此期間許某多次找到孫某協(xié)商、甚至向派出所報(bào)警要求其搬出涉案房屋，但是孫某均未配合。2014年10月，許某與孫某先后訴至宜興市人民法院要求周某交付房屋。
【審判】非善意先占房屋不能作為對(duì)抗其他買受人的條件，房屋仍應(yīng)歸先簽訂合同的一方所有
宜興法院經(jīng)審理認(rèn)為，孫某簽訂買房協(xié)議在后，且未經(jīng)賣房人同意擅自交費(fèi)領(lǐng)取鑰匙，明知該房屋涉及其他買受人權(quán)益存在爭(zhēng)議仍不顧雙方約定及公安民警告誡裝修入住，據(jù)此可以認(rèn)定孫某占有房屋的行為并非善意，因此其不能依據(jù)先占房屋對(duì)抗其他合法買受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。此外，許某簽訂的買房協(xié)議在孫某之前，故應(yīng)根據(jù)簽訂合同的先后順序認(rèn)定許某與被告周某于2012年3月31日所簽的房產(chǎn)買賣協(xié)議有效，判令周某按照合同約定交付房屋給許某。至于孫某先行擅自占用房屋并進(jìn)行裝修添附，由此產(chǎn)生的法律后果與本案并不屬于同一法律關(guān)系，由三方自行協(xié)商處理，協(xié)商不成應(yīng)另案起訴。
【評(píng)析】一房二賣情形下房屋歸屬的處理原則及救濟(jì)途徑
宜興法院生效裁判認(rèn)為，本案屬于典型的一房二賣情形，具體的處理原則應(yīng)為：（1）數(shù)位買受人中優(yōu)先辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的享有房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第9條的規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記不發(fā)生法律效力”，即在房屋買賣合同合法有效前提下只有經(jīng)過(guò)登記所有權(quán)才發(fā)生變更，因此優(yōu)先辦理過(guò)戶手續(xù)意味著優(yōu)先取得了房屋所有權(quán)。（2）數(shù)位買受人均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的，所有權(quán)歸屬于優(yōu)先辦理商品房預(yù)告登記的一方。主要依據(jù)是物權(quán)法第20條第1款的規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議的同時(shí)，可以就該房屋申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處理該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”因此，優(yōu)先辦理預(yù)告登記也可以作為對(duì)抗其他買受人的條件。（3）數(shù)位買受人均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)的，房屋所有權(quán)歸屬于合法優(yōu)先占有房屋的一方。即在買受人均未辦理過(guò)戶登記手續(xù)及預(yù)售登記手續(xù)的情況下，如果有一方在善意的情況下先行占有房屋或領(lǐng)取了房屋鑰匙，也可以作為優(yōu)先獲得房屋所有權(quán)的條件，因?yàn)檎加袪顟B(tài)在未領(lǐng)取權(quán)證的情形下也具備一定的公示公信效力，但該占有必須是合法及善意的，否則不受法律保護(hù)。（4）數(shù)位買受人均未辦理過(guò)戶手續(xù)、進(jìn)行預(yù)售登記或優(yōu)先占有房屋，則依照合同簽訂的先后順序處理房屋的歸屬問(wèn)題，優(yōu)先履行簽訂在前的合同，但另一份并未得到履行的合同并不當(dāng)然無(wú)效，從合同效力上來(lái)兩份合同均是有效的，只不過(guò)在履行能力有限的時(shí)候優(yōu)先實(shí)現(xiàn)簽訂在先的合同，另一方實(shí)現(xiàn)合同權(quán)利的買受人仍然可以向賣房人主張違約責(zé)任。
在本案中，孫某在知道一房二賣的事實(shí)后，不顧與許某之間的約定以及民警的勸阻，執(zhí)意擅自領(lǐng)取房屋鑰匙并裝修入住，嚴(yán)重違背了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，不能構(gòu)成合法善意的占有，因而不能以此作為優(yōu)先取得房屋的條件，本案仍然應(yīng)該以合同簽訂順序作為處理的依據(jù)，即判令被告周某履行簽訂時(shí)間在前的合同，配合許某辦理過(guò)戶手續(xù)交付房屋。至于孫某，雖然不能主張取得房屋所有權(quán)，但是可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定另案主張解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
因此，法官提請(qǐng)廣大購(gòu)房者注意：我國(guó)房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)以登記為生效要件，如果僅僅購(gòu)房合同支付房款，無(wú)法以此作為對(duì)抗善意第三人的條件，因此購(gòu)買房屋后一定要盡快辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)或預(yù)告登記手續(xù)，避免發(fā)生不必要的權(quán)利沖突。由于無(wú)產(chǎn)權(quán)房容易滋生一方多賣風(fēng)險(xiǎn)在選購(gòu)時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎考慮，盡可能多的了解房屋權(quán)屬情況，增強(qiáng)自己的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，一旦房屋具備辦理過(guò)戶手續(xù)的條件及時(shí)到有關(guān)部門領(lǐng)取房產(chǎn)證。此外，在遇到一房多賣的情形時(shí)要及時(shí)合理運(yùn)用法律的手段進(jìn)行維護(hù)自身合法權(quán)益。
�。ū景钢鲗彿ü伲盒扃伺d市人民法院開(kāi)發(fā)區(qū)法庭審判員，法律本科學(xué)歷）
