這一購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先于銀行等其他債權(quán)人賠償?shù)奶幹梅绞�，開(kāi)創(chuàng)了司法先河，為全國(guó)眾多處理“爛尾樓”債權(quán)關(guān)系提供了重要參考啟示。
爛尾樓是購(gòu)房者心中夢(mèng)魘。被稱為濟(jì)南“第一爛尾樓”的彩石山莊，殃及2000多名購(gòu)房者，引發(fā)長(zhǎng)達(dá)8年多的群體性上訪維權(quán)。日前，1700多名購(gòu)房者拿到逾8億元執(zhí)行款，一些購(gòu)房者拿回購(gòu)房款時(shí)喜極而泣。
歷經(jīng)8年多逾8億元 “爛尾”購(gòu)房款終返還
彩石山莊在濟(jì)南曾“赫赫有名”。2006年6月，作為山東省屬企業(yè)的三聯(lián)集團(tuán)推出這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要建設(shè)高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。最初對(duì)三聯(lián)集團(tuán)職工內(nèi)部銷售，隨后擴(kuò)大到對(duì)外銷售。
“那時(shí)房地產(chǎn)一片紅火，盡管彩石山莊離市中心約20公里，但依山而建環(huán)境優(yōu)美，且每平方米2600元的均價(jià)很有吸引力。”濟(jì)南購(gòu)房戶王鵬告訴記者，他拿出35萬(wàn)元買了一套130多平方米的大房子。
據(jù)了解，2146戶購(gòu)房者交納總房款近9億元，每戶40萬(wàn)到上百萬(wàn)元不等，其中1741戶購(gòu)買了“五證”不全的水晶花園和白領(lǐng)公寓項(xiàng)目，405戶購(gòu)買了手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項(xiàng)目。按照合同規(guī)定，2008年10月交房。
當(dāng)購(gòu)房者還沉浸在等待入住新房的喜悅中時(shí)，隨后卻讓他們始料不及。曾在家電銷售等領(lǐng)域全國(guó)知名的三聯(lián)集團(tuán)，因?yàn)橘Y金鏈斷裂走到了破產(chǎn)邊緣。2008年9月，項(xiàng)目全面停工。記者日前到項(xiàng)目所在地看到，工地還是停工時(shí)的樣子，除少數(shù)在建樓封頂外，大部分仍是一片空地，雜草叢生、破敗不堪。
針對(duì)此事，山東省最終確定了“按照法治思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的工作思路。去年9月底，濟(jì)南市中院?jiǎn)?dòng)對(duì)彩石山莊項(xiàng)目的人民調(diào)解程序，去年10月，涉案979畝土地的使用權(quán)以及地上建筑物被順利以16.296億元拍賣成交。
法治“鑰匙” 打開(kāi)爛尾樓盤(pán)“死結(jié)”
彩石山莊一案揭開(kāi)了全國(guó)“爛尾樓”的冰山一角。多地頻現(xiàn)的“爛尾樓”，因其涉及人數(shù)眾多、矛盾復(fù)雜，成為各地頭疼的“老大難”問(wèn)題。
記者了解到，此事棘手根本癥結(jié)在于三聯(lián)集團(tuán)債務(wù)糾紛復(fù)雜，嚴(yán)重資不抵債。彩石山莊979畝土地承載著共計(jì)35億多元的債權(quán)負(fù)擔(dān)，涉及多家銀行的查封債權(quán)，以及建筑工程承包人、購(gòu)房戶、失地農(nóng)民、企業(yè)職工等多個(gè)利益主體。
濟(jì)南市中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)劉延杰說(shuō)，自然人相對(duì)于其他機(jī)構(gòu)和公司屬于弱勢(shì)群體，從立法精神上應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先考慮。“但由于三聯(lián)涉案土地等可供執(zhí)行的資產(chǎn)被層層抵押，我國(guó)并沒(méi)有明確的法律和司法解釋規(guī)定購(gòu)房群眾的購(gòu)房款及利息可以優(yōu)先于抵押權(quán)人進(jìn)行受償，這意味著司法解決的最終結(jié)果可能是購(gòu)房群眾的利益無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)。”
經(jīng)反復(fù)調(diào)研論證，濟(jì)南中院形成了購(gòu)房人的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先的意見(jiàn)，并通過(guò)山東省高院向最高法院報(bào)告。2014年7月，最高人民法院答復(fù)認(rèn)可購(gòu)房戶的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)囊庖?jiàn)，為以法治方式解決問(wèn)題掃清了法律障礙。
“最高法院對(duì)彩石山莊問(wèn)題的批復(fù)相當(dāng)于司法解釋，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需經(jīng)人大立法程序。”全國(guó)律師協(xié)會(huì)建筑工程委員會(huì)委員、山東豪才律師事務(wù)所律師周長(zhǎng)鵬說(shuō)，這為我國(guó)解決同類問(wèn)題樹(shù)立了新的法律適用范式，對(duì)全國(guó)其他地方以法治方式處置爛尾樓問(wèn)題具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)作用，開(kāi)啟了司法先河。
“相比于銀行、建筑商等其他債權(quán)人，用血汗錢買房子的購(gòu)房者屬于弱勢(shì)個(gè)體，最高法院批復(fù)購(gòu)房戶的基本債權(quán)優(yōu)先受償體現(xiàn)了民生本位，體現(xiàn)了我國(guó)法治進(jìn)步。”山東鵬飛律師事務(wù)所主任律師傅強(qiáng)說(shuō)。
處置“后遺癥” 政府當(dāng)主動(dòng)作為
“打破過(guò)去這種惡性循環(huán)，關(guān)鍵是要真正做到以法治思維和法治方式來(lái)化解社會(huì)矛盾，并遵循立法精神，主動(dòng)尋找完善法律的‘治本之策’。”山東省政府主要負(fù)責(zé)人認(rèn)為。周長(zhǎng)鵬認(rèn)為，很多爛尾樓處于城市中心或繁華路段，完全可以通過(guò)盤(pán)活處理，如果政府能夠積極協(xié)調(diào)各方利益，相關(guān)債權(quán)人會(huì)同意完善的債權(quán)處理方案。
專家指出，購(gòu)房者也應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一些購(gòu)房者與三聯(lián)簽訂買賣協(xié)議時(shí)，三聯(lián)沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，買賣雙方均有過(guò)錯(cuò)。濟(jì)南市依法認(rèn)定，三聯(lián)作為主要過(guò)錯(cuò)方除返還房款本金外，還賠償群眾80％的利息損失，購(gòu)房群眾自行承擔(dān)20％的利息損失。
周長(zhǎng)鵬說(shuō)，目前我國(guó)正在大力推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記，在簽訂完商品房買賣合同后，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)到建委部門進(jìn)行網(wǎng)簽，對(duì)自我權(quán)利進(jìn)行預(yù)登記；對(duì)于可辦理房產(chǎn)證的商品房，早日拿到房產(chǎn)證是保障自身權(quán)益的最有力“武器”。（文 記者 王志）
