近期，開放式小區(qū)引起公眾一陣熱議。這也讓《物權(quán)法》重新進(jìn)入人們的視線。最高人民法院民一庭庭長程新文在23日召開新聞發(fā)布會，有人認(rèn)為這是為了開放小區(qū)而舉辦的，其實(shí)不然，它披露的事比“小區(qū)開放”涉及的人更廣，房、車、買賣糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割等等都適用。
想改房產(chǎn)證名字，先打哪種官司？
比如張三、李四共同出資購買房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請求確認(rèn)房屋共有權(quán)。這時(shí)候，李四應(yīng)該提起民事訴訟，還是行政訴訟？
最高人民法院民一庭法官姜強(qiáng)撰文分析，物權(quán)法實(shí)施后，不少法官和法院認(rèn)為，李四應(yīng)先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認(rèn)其共有權(quán)。“但這種看法、做法，未能全面理解不動產(chǎn)登記的公示效力。也造成當(dāng)事人訴累，形成行政訴訟不能認(rèn)定登記錯(cuò)誤、民事判決不能確定權(quán)屬，并因此而循環(huán)無解的尷尬局面。”
新《司法解釋》第一、二條就是對上述實(shí)踐問題的回應(yīng)，具體而言，不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬爭議、不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)關(guān)系的爭議都可納入民事訴訟。內(nèi)部關(guān)系上，依據(jù)真實(shí)權(quán)利狀態(tài)確定權(quán)利人，而非依據(jù)登記確定權(quán)利歸屬。
也就是說，李四提起民事訴訟，法院應(yīng)當(dāng)受理。如果李四提出他出資買房、以及雙方關(guān)于共有約定的證據(jù)，法院應(yīng)據(jù)此認(rèn)定李四為共有權(quán)人。
同時(shí)，值得注意的是，在房產(chǎn)交易中，存在有商品房預(yù)售制度，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行“預(yù)告登記”。
新《司法解釋》的第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，開發(fā)商想轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其“不發(fā)生物權(quán)效力”。
也就是說，只要買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，是無效的。
小區(qū)開放是否違背《物權(quán)法》？
近日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（下稱《意見》）中提到了新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。
今后不再封閉建小區(qū)，道路將公共化，這到底跟《物權(quán)法》是什么樣的關(guān)系？如果真是道路公共化之后，會不會與我們現(xiàn)行的《物權(quán)法》相關(guān)解釋是相違背的？
最高人民法院民一庭庭長程新文稱，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物，我國現(xiàn)在已經(jīng)處于21世紀(jì)工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)代，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)需要我們有新的理念和探索。上述舉措的目的是為了實(shí)現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，是一個(gè)非常具有前瞻性的、與時(shí)俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當(dāng)今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進(jìn)城市現(xiàn)代化具有重要指導(dǎo)意義。
程新文表示，目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個(gè)通過立法實(shí)現(xiàn)法治化的過程。“將密切關(guān)注，并積極應(yīng)對。對由此可能涉及的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護(hù)，加強(qiáng)調(diào)研，及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強(qiáng)對下指導(dǎo)力度，積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善處理好相關(guān)的糾紛。”
婚姻家庭繼承糾紛中，“善意取得”什么意思？
新《司法解釋》的規(guī)定還有一個(gè)重要方面：“善意取得”。與它相關(guān)的糾紛非常多見，遍布于為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。
什么叫“善意取得”？比如張三常年住著父親的房子，擅自把房子轉(zhuǎn)讓給了不知情的李四。李四付完錢，張三父親來要房子，這時(shí)候房子歸誰？按照《物權(quán)法》的“善意取得”制度，李四擁有房子，張三父親應(yīng)向自己的兒子索賠。
具體到每一個(gè)案件，雙方經(jīng)常爭論不休。最高法民一庭庭長程新文指出：“如何正確適用善意取得制度是物權(quán)法適用中的一個(gè)重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)。對此，新《司法解釋》用6個(gè)條文，形成對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。”
新《司法解釋》還明確存在“登記簿上存在有效的異議登記”等五種情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)的受讓人“知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”，也就是說受讓人不是“善意”的。受讓人受讓動產(chǎn)時(shí)，交易的對象、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。
