房產(chǎn)是被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的主要形式，人民法院對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)處置，也以處置房產(chǎn)最為常見(jiàn)。由于房產(chǎn)所涉金額較大，與當(dāng)事人利益攸關(guān)，故處置中阻卻因素較多。浙江省舟山市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2012年以來(lái)，該市法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣房產(chǎn)332套，其中約1/10在執(zhí)行過(guò)程中存在阻卻因素。
所謂“阻卻”，系案外人以對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)享有實(shí)體權(quán)利為由，提出執(zhí)行異議、案外人異議之訴。主要有三種形式：一是案外人提出房產(chǎn)已經(jīng)被其承租，租賃期較長(zhǎng)，不少合同直接約定租賃期為十年或二十年，且租金已經(jīng)一次性付清；二是案外人提出房產(chǎn)已經(jīng)被其購(gòu)買，尚未來(lái)得及辦理產(chǎn)權(quán)變更登記；三是原配偶提出房產(chǎn)雖然登記在被執(zhí)行人名下，但被執(zhí)行人在與其協(xié)議離婚時(shí)，已經(jīng)將房產(chǎn)分配給自己。
對(duì)房產(chǎn)執(zhí)行的阻卻，事關(guān)債權(quán)人、債務(wù)人、案外人的切身利益，人民法院應(yīng)依法審查阻卻事由是否成立，既要維護(hù)正常的執(zhí)行秩序順利推進(jìn)，又要依法保護(hù)案外人的相關(guān)合法權(quán)益。
對(duì)于“以租賃為由阻卻執(zhí)行的”，應(yīng)著重審查是否具有虛構(gòu)租賃合同、企圖抵制強(qiáng)制執(zhí)行的情形，主要審查租賃合同有無(wú)支付價(jià)款，案外人有無(wú)實(shí)際占有使用房產(chǎn)。關(guān)于有無(wú)支付價(jià)款，實(shí)踐中可以通過(guò)相關(guān)主體間原有的進(jìn)出賬記錄進(jìn)行捏造，但是有無(wú)實(shí)際占有使用房產(chǎn)，卻很難捏造，周圍群眾也可以作證，無(wú)論是生活住房還是生產(chǎn)用房，若被承租使用過(guò)，應(yīng)有特定的痕跡，如房間中留有案外人的生活用品或機(jī)器設(shè)備等生產(chǎn)工具，用水、用電、用氣等會(huì)留有記錄，很難偽造。此外，還有一些判斷依據(jù)，比如案外人有沒(méi)有裝潢過(guò)房產(chǎn)？案外人作為公司的，如果已經(jīng)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并且把案涉房產(chǎn)作為住所地，或者在公司固定資產(chǎn)賬目中已經(jīng)登記，并在工商部門(mén)備案，這些都是實(shí)際占有的可信的證據(jù)。
對(duì)于“以購(gòu)買為由阻卻執(zhí)行的”，在確認(rèn)房產(chǎn)買賣合同的真實(shí)性前提下，應(yīng)著重審查以下幾個(gè)方面：一是案外人買受房產(chǎn)是否先于法院執(zhí)行，若法院采取查封措施在前，案外人簽訂合同在后，則不得阻卻法院執(zhí)行；二是案外人是否已支付全部或部分購(gòu)房款，鑒于房產(chǎn)交易通常為大額交易，因此，案外人一般應(yīng)提供銀行匯款或轉(zhuǎn)賬憑證，或者至少應(yīng)說(shuō)明銀行轉(zhuǎn)賬的網(wǎng)點(diǎn)，以便法院核實(shí)。案外人作為公司的，財(cái)務(wù)往來(lái)明細(xì)應(yīng)反映購(gòu)房款項(xiàng)目的支出；三是案外人是否已實(shí)際占有該房產(chǎn)，判斷標(biāo)準(zhǔn)和前述部分基本一致；四是案外人對(duì)未取得房產(chǎn)登記是否存在過(guò)錯(cuò)，如未登記系因被執(zhí)行人“跑路”、長(zhǎng)期出境、下落不明、拒不提供有關(guān)證件，或房地產(chǎn)管理部門(mén)拖延、工作失誤的，均不可歸責(zé)于案外人。但案外人為規(guī)避法律法規(guī)或逃避債務(wù)，主動(dòng)將房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下的，應(yīng)認(rèn)定具有過(guò)錯(cuò)。
關(guān)于“原配偶以財(cái)產(chǎn)分割為由阻卻”，在核實(shí)離婚已經(jīng)在民政部門(mén)辦理備案登記，確保離婚協(xié)議真實(shí)性的前提下，主要審查離婚協(xié)議是否具有以下情形：一是離婚時(shí)間是否先于糾紛發(fā)生，若涉及被執(zhí)行人的相關(guān)糾紛已經(jīng)提交訴訟或仲裁，在此節(jié)點(diǎn)上或此后，債務(wù)人仍把房產(chǎn)以協(xié)議離婚方式歸屬配偶，則具有明顯的規(guī)避執(zhí)行意圖；二是離婚協(xié)議中對(duì)財(cái)產(chǎn)的分配是否公平，如果協(xié)議將權(quán)利給配偶一方，將義務(wù)全部歸屬被執(zhí)行人一方，也存在規(guī)避執(zhí)行的意圖。
（作者：張偉 作者單位：浙江省舟山市中級(jí)人民法院）
